Nacido con una vocación ecoturística, Tulum comienza a ser nido de inversiones inmobiliarias bajo un concepto eco chic de hasta 1,500 mdd
Conforme fueron desarrollándose, Cancún y Playa del Carmen adquirieron una fisonomía y tendencia hotelera que no encontró eco en el último destino de la Riviera Maya. Tulum, a diferencia de sus antecesores, creció de forma rudimentaria, con mayor atractivo para quienes prefieren el contacto con la naturaleza antes que el lujo. Su rezago en servicios públicos e infraestructura urbana moldearon una propuesta de pequeños hoteles ecológicos que a la fecha suman 120.
Fue esta condición que le determinó, paradójicamente, una inimaginable vocación, la de lujo eco chic.
Con respecto de Cancún, e incluso la Riviera Maya, la Zona Hotelera tulumense mantiene el sistema de Plan Europeo, y no es fortuito. En los últimos años los renglones turísticos que han mostrado mayor dinamismo a nivel mundial son el turismo de aventura, ecoturismo y turismo cultural, del cual Tulum tiene mucho que ofrecer.
Estas tendencias marcaron el camino de este destino, que en sus 70 kilómetros de litoral cuenta con más de ocho mil habitaciones, logrando convertirse en un sitio exclusivo, llamativo para personalidades como el magnate inglés Sir Richard Branson, dueño de Virgin Airlines, o la actriz Demi Moore. Estas características atrajeron a los desarrolladores inmobiliarios, tanto en el sector de exclusivos centros dedicados al wellnes como al residencial de villas y departamentos.
Ejemplo de ello es Grupo Maya Zamá, presidido por Rodolfo Rosas quien ha sabido valorar en toda su dimensión el potencial de Tulum, y muestra de ello es el proyecto Aldea Zamá, fincado en la zona desde 2007 con una inversión de 120 mdd. Respaldado por un grupo de inversores originarios de Yucatán, Rosas conoce bien las fortalezas y debilidades de la zona avalado por su experiencia como desarrollador en Playa del Carmen desde 1985. Desde 2003 sienta sus bases en Tulum donde tomó las riendas de la Asociación “Unidos por Tulum”, que logró reunir a expertos mundiales, nacionales y locales del urbanismo, quienes coincidieron en un manifiesto que compromete tanto a desarrolladores como a las autoridades a contribuir en la construcción de un destino único basado en el respeto al medio ambiente y la sustentabilidad.
Si bien en los últimos cinco años el noveno municipio del estado se ha convertido en imán de inversiones inmobiliarias que alcanzan los 1,500 mdd, por esta industria su suerte podría verse interrumpida de no actuar de tajo en tres temas puntuales que podrían ser inhibidores de su desarrollo: la falta de infraestructura urbana, rezago en la implementación de instrumentos de ordenamiento y la falta de certidumbre jurídica en la tenencia de la tierra, a decir de especialistas. Por ejemplo, sólo el 14% de una población de 29 mil habitantes está conectada al drenaje sanitario, inexistente en la zona costera donde se usan sistemas ya sea de fosa séptica o humedal artificial, pero se desconoce la eficacia real de los mismos, de acuerdo con Fernando Pérez Castillo, gerente operativo del Comité de Cuenca de Tulum.
Por otra parte, la añeja incertidumbre jurídica en la tenencia de la tierra en la codiciada Zona Hotelera sigue generando disputas. Restaurantes y hoteles han sido instalados en predios invadidos, cuyos dueños no los han logrado recuperar pese a contar con los títulos de propiedad. Y en más de una década no se han podido concretar los diferentes instrumentos de regulación de la tierra, como el Programa de Ordenamiento Ecológico Local (POEL) o el Programa de Desarrollo Urbano (PDU), puesto que aún se mantiene vigente el del municipio de Solidaridad. Ambos programas serán determinantes para conducir la avalancha de inversiones que están al acecho del nuevo paraíso inmobiliario.
Tulum, una vision compartida
“Tulum es uno de los pocos lugares del mundo que quedan como destino. Tiene un potencial impresionante que la gente todavía no termina de dimensionar. Expertos del turismo me dicen que son pocos los lugares en el mundo como Tulum, porque tiene cultura, historia, un medio ambiente y gente increíbles. Formo parte de un proyecto que se llama “Unidos por Tulum”, a través del cual convocamos a expertos internacionales, que han visto los fracasos y los éxitos de muchos destinos en el mundo. Compartimos experiencias con expertos de Australia, de Alemania, de Canadá, de EU, urbanistas especializados desde México, invitamos también a todo el sector ambientalista de Tulum para analizar qué es lo que queríamos para el municipio, hasta que coincidimos todos en una misma visión. Así fue como después de dos días creamos un manifiesto, firmado en julio de 2011 por el gobernador Roberto Borge, por la autoridad municipal y por los participantes. Esta declaración nos da un respaldo para poder tener una misma visión con la autoridad y así poder realizar los planes y acciones que necesita el municipio. Justamente hemos estado solicitando actualizar el nuevo Plan de Desarrollo Urbano (PDU) el Programa de Ordenamiento Territorial (POET) y publicar el Reglamento de Imagen Urbana, porque de alguna forma es el instrumento que proporciona la identidad al destino”.
Aldea Zama, de lujo
“Aldea Zamá es un gran desarrollo inmobiliario de lotes urbanizados con todos los servicios, drenaje entubado, agua potable, drenaje pluvial, electrificación subterránea, telefonía voz y datos, alumbrado publico, calles pavimentadas, andadores, áreas verdes, estacionamientos, con lotes residenciales, condominales, mixtos, comerciales y macrolotes para desarrolladores. La empresa propietaria del desarrollo es Maya Zama SA de CV, conformada por empresarios yucatecos quienes desde años atrás le hemos apostado también al estado de Quintana Roo, como Emilio Díaz Castellanos, Roberto Kelleher Vales, Manuel Palma Rodríguez, Carlos Palma Rodríguez, Juan Enrique Cámara Solís, Fernando Mantecón Rojo y Oswaldo Millet Palomeque. Comenzamos a construir en 2007 con una inversión de 140 mdd, es decir, unos mil 750 mdp, en una superficie de 120 hectáreas, el cual presenta actualmente un avance del 65%.
“Aldea Zamá es un desarrollo abierto que pretende dar la pauta a la calidad para futuros desarrollos en la zona y así Tulum se distinga por su planeación Urbana. La segunda etapa se desarrollará en una superficie de 260 hectáreas colindante al oriente del Aldea Zamá, donde se desarrollará un proyecto con vocación turística, haciendo sinergia con las inversiones existentes en la zona hotelera. Ésta se encuentra en etapa de planeación y maduración del mercado”, argumenta Rodolfo Rosas.
Impulsor del desarrollo
“Me siento un promotor del cuidado del medio ambiente, de la necesidad de cubrir la demanda de inversión en drenaje sanitario y el tratamiento de las aguas residuales de la población de Tulum. Actualmente existe una planta de tratamiento en Tulum y ahora lo que falta es empezar a construir el sistema de drenaje para empezar a canalizar las aguas hacia la planta de tratamiento. Aldea Zamá cuenta con todos los servicios: drenaje y agua potable. El Gobierno del Estado está haciendo las inversiones para canalizar las aguas negras a la planta por lo que temporalmente estamos transportando con pipas las aguas a la planta de tratamiento. De esta manera nuestro desarrollo no está contaminando absolutamente nada el manto freático. Sabemos que el gobierno está consciente de este problema, me consta que el año pasado ya había partidas presupuestales autorizadas para empezar a hacer la segunda etapa del drenaje; estoy seguro que es un tema que se va a resolver”.
La tierra es de quien…
“En Tulum la colindancia a la zona arqueológica fue declarada zona natural protegida por lo que tiene problemas de certeza jurídica de la tierra. Existe una resolución jurídica que establece que esos son terrenos nacionales, por tanto quienes compraron sabían que había un riesgo. El área donde se ubica Aldea Zamá no tiene absolutamente ningún conflicto, porque es un terreno que era del Gobierno del Estado. Una de las cosas que yo he propuesto es crear un Instituto Municipal de Planeación Urbana (IMPLAN) como existe en varios municipios para poder planear con una gran visión a mediano y largo plazo, y dejar a la autoridad municipal que sea la que vigile el cumplimiento de los planes y reglamentos”.
“En lo personal yo le he apostado a todo lo que es Quintana Roo, desde hace 50 años, primero a través de General Motors, del que somos distribuidores, y ahora con el proyecto Aldea Zamá, donde participo con algunos amigos. Y esta nueva apuesta es porque pensamos que lo último que existe y lo que consideramos la perla más dorada de todo el Caribe mexicano es precisamente Tulum, por eso decidimos hacer este proyecto.
“Con Aldea Zamá tratamos de emular y hacer sinergia con el exitoso desarrollo Country Club Mérida, en el que también muchos de nosotros participamos en sociedad, salvo que ahora haciendo un proyecto rústico, tropical, dirigiéndolo al mercado turístico. Aquí no tratamos de complementarlo con un campo de golf design, las bellezas de Tulum valen por sí mismas y no las tiene ningún otro lugar que yo conozca. Tulum es otro destino diferente a Cancún, como lo es Cozumel, la Riviera Maya, y de hecho es el fin de ésta. Por su composición, atractivos y personalidad propia se está convirtiendo en el nuevo destino turístico de Quintana Roo”.
“Este es un proyecto que empezamos a visualizar desde el 2006, y la idea era generar un área en Tulum que tuviera la infraestructura necesaria de una ciudad de primer mundo. Encargamos un proyecto muy ambicioso a la empresa estadounidense EDSA, la número uno en planeación de comunidades y responsable de famosos proyectos como La Palma de Dubai, Disney de Orlando y Punta Mita, por mencionar algunos. De su propuesta se lograron áreas preconcebidas para el futuro. Se puso la infraestructura subterránea y se utilizaron materiales de primera para crear un producto duradero y de excelente calidad. Establecimos áreas residenciales, condominales, comercial y un corredor peatonal de 600 metros, cada una muy bien definida y separada una de otra. En resumen, con Aldea Zamá creo que culminó la experiencia de los ocho socios en materia inmobiliaria, con una propuesta sustentable que contribuirá definitivamente a la plusvalía de Tulum como destino de lujo”.
“Fue todo un reto empezar la construcción del proyecto porque nos llevó año y medio cumplir con todos los requerimientos y reglamentos de construcción, tratando de conservar el aspecto natural. Le hemos dado más del 35% de áreas verdes al desarrollo y tenemos departamento especializado en biología con el que desde el 2007 mantenemos un vivero. Hasta hoy hemos entregado dos mil plantas y ayudado a reforestar parte de la ciudad. Decidimos usar materiales de la región en varias áreas; en el caso de las vialidades sólo en las avenidas principales usamos concreto pensando en su durabilidad. El fraccionamiento cuenta con servicios de primer nivel porque la empresa tiene una finalidad muy precisa que es cumplir con las normatividades al 100%”.
Hablan los inversionistas
INMOBILIARIOS
“El desarrollo de 400 unidades, que va en su segunda fase de cuatro y con un 50% del total vendido, ubicado dentro de Bahía Príncipe, está enfocado al cuidado del cuerpo y del espíritu, en un ambiente urbanizado, con acceso a los servicios del hotel y a nuestro Wellness Center. La idea fue crear un sitio conectado con la naturaleza, cerca del mar, y Tulum tiene una ubicación geográfica que lo hace especial, porque además de las playas tiene zonas arqueológicas, un clima excepcional y a la vez la cercanía con una cultura viva que es la maya. Por esas características nuestros clientes son principalmente estadounidenses y canadienses que desean una segunda casa de descanso o de retiro, pero también tenemos el mercado de parejas jóvenes con o sin hijos que llevan un estilo de vida saludable”.
Coldwell Banker/Inversionista
“En asociación con desarrolladores estamos apostando por la construcción de viviendas ecológicas en medio de la selva con el proyecto IK Balam. Son 65 lotes de más de una hectárea, pero la vivienda está construida en cinco por ciento de la extensión porque el restante 95% debe preservarse. Hasta el momento hemos comercializado más del 60%. Utilizamos sistemas solares, tratamiento de aguas negras ecológico y mucho espacio para el contacto con la naturaleza, esa es la tendencia que está caracterizando a Tulum, que desde el punto de vista inmobiliario está hirviendo, precisamente porque tiene una diversidad muy interesante. Sin embargo, aún tiene muchas situaciones legales que asustan a los inversionistas porque no tienen todas las bases, pero el municipio ya está entrando a una etapa de regularización y reordenamiento de su infraestructura urbana”.
presidenta AMPI Tulum
“El atractivo principal de venta en Tulum es el entorno natural, esto gracias a las restricciones en construcción; por ejemplo, en los terrenos sólo se puede ocupar el 30% de la superficie total. Como resultado, hay desarrollos de cinco hectáreas que tienen dos hectáreas de construcción y el resto se deja para el goce y disfrute de los propietarios. Este es el plus de Tulum, aunque aún falta seguir trabajando en el aspecto de la certidumbre jurídica debido a que hay predios en la zona costera que están invadidos, y por tanto los propietarios no pueden hacer uso de sus terrenos”.
HOTELEROS
“Fuimos de los primeros en la zona con Oasis Akumal porque era un lugar tranquilo con una playa y un paisaje que no se pueden encontrar en otra parte del mundo. Al retomar las operaciones del hotel en 2012 decidimos convertir la propiedad en un producto más sofisticado con dos ambientes que suman 315 habitaciones bajo operación directa del grupo. En enero de 2013 reingresamos bajo el nombre de Oasis Tulum para contribuir al posicionamiento del destino tras una fuerte inversión en marketing y promoción”.
“Desde hace 10 años conocí la zona y me encantó, entonces vi la oportunidad de asociarme con mexicanos para poder desarrollar el hotel. Debo decir que como extranjero concretar el proyecto fue difícil, lo primero fue entender la legislación, diferente a la de mi país, como el hecho de que no puedes ser directamente propietario de la tierra, además la cantidad de trámites en el municipio, con el estado y en instancias federales me parecieron complejas, pero respeto la legislación y finalmente desarrollamos el hotel de 26 cabañas”.
Versión oficial
general Ayuntamiento de Tulum
“Desde el ayuntamiento buscamos que se respeten los lineamientos de construcción, como el número de cuartos por hectárea, porque nuestra idea como gobierno local no es permitir devastación ni grandes proyectos. Además existe ya certidumbre jurídica en la tenencia de la tierra, por lo que en Tulum hay proyectos importantes que por ejemplo se centran en el sector de BB Boomers de Estados Unidos y Canadá. El otro mercado que está interesado es originario de Yucatán y Campeche, que desean invertir en segundas casas en la zona y quieren tener una propiedad en este destino”.
- LOS PENDIENTES
- En Tulum aún no se han resuelto los conflictos por el trazo del Polígono del Parque Nacional, decretado en 1981, y la Zona de Monumentos Arqueológicos Tulum, decretado en 1993, abarcando entre ambos 664 hectáreas, y en cuyas delimitaciones se dicen dueños de terrenos 69 personas, quienes afirman que si bien dicho polígono fue expropiado el trazado es erróneo y nunca se dieron las indemnizaciones respectivas, además de que varios de ellos cuentan con títulos de propiedad.
- La última actualización del Programa de Ordenamiento Ecológico Territorial (POET) fue en 2001, y por decreto debió hacerse otro cinco años después, es decir, en 2006; sin embargo, la actualización no pudo llevarse a cabo. En 2008 se volvió a dejar pendiente este requisito y a la fecha aún no se cumple. Por otra parte, actualmente se realizan reuniones para concebir el POEL que sería exclusivo para Tulum.
- En lo que respecta al Plan de Desarrollo Urbano (PDU) aún lo rige el de Solidaridad, actualizado en 2006, y que reconoce las 664 hectáreas del Polígono del Parque Nacional.
Los ambientalistas
gerente operativo del Comité de Cuenca de Tulum
“La situación del drenaje en Tulum es un reto. Lo que hace falta es que más gente se conecte a la planta de tratamiento, porque solamente el 14% de la población lo ha hecho, mientras los hoteles de la costa tienen fosa séptica o humedales, pero no todos funcionan bien, la idea es que todos utilicen el mismo sistema. Por ello estamos haciendo talleres de capacitación con el Instituto Mexicano de Tecnología del Agua (IMTA) y de igual forma con el municipio de Tulum realizamos un censo al respecto, porque mientras más población y turistas haya en la zona el daño a los mantos acuíferos y al mar se recrudece”.
Una luz en la oscuridad
de la Guía de Planeación, Diseño y Construcción Sustentable en el Caribe Mexicano
“En un esfuerzo conjunto entre Amigos de Sian Ka´an, The MesoAmerican Reef Tourism Initiative (Marti) y el Gobierno del Estado se elaboró la guía como una herramienta básica, especialmente para los inversionistas. Es una recopilación de las leyes, reglamentos y planes ambientales y urbanos, así como la delimitación de las Áreas Naturales Protegidas, de manera que el inversor tenga una primera idea de qué hacer o por dónde comenzar, de acuerdo con las normativas. Lo que se busca es por un lado generar la certeza y protección de la inversión económica de las construcciones y por el otro la conservación del medio ambiente y el entorno natural, en busca de evitar las malas prácticas y los problemas jurídicos debido a la desinformación”.
general de la Agencia Alemana de Desarrollo en México
“La pregunta inicial sobre el desarrollo turístico inmobiliario sería, ¿por dónde quiere ir Tulum? La agencia puede asesorar en materia ambiental, pero la decisión final dependerá de lo que la comunidad quiera crear, ya sea mantener un destino ecoturístico o un desarrollo mucho más grande, eso depende también del concepto que tengan de sustentabilidad. Si se busca que el desarrollo turístico inmobiliario sea motor de la economía, tendrán que tomar en cuenta que un destino inmobiliario con precios altos propicia menos gente por kilómetro cuadrado, entonces el impacto sobre el medio ambiente puede ser mucho menor, pero a su vez será menor la generación de empleos, son aspectos que se tienen que evaluar”.
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