Latitud21 Redacción

Cancún se perfila hacia un desarrollo vertical con usos mixtos para equilibrar su desmesurado crecimiento urbano y turístico

A menos de dos años de cumplirse medio siglo de su creación, Cancún enfrenta irrefutables problemas de inseguridad, rezago social, movilidad, ambientales y una sobredensificación en la zona hotelera como producto del éxito del destino y de su acelerado y desordenado crecimiento, que pone hoy a las autoridades de los tres niveles de gobierno y al sector privado a examinar medidas para resarcir el desequilibrio urbano y turístico de la ciudad.

Con una población de 829 mil 408 habitantes y una infraestructura hotelera que supera los 30 mil cuartos, el principal destino de México busca renovarse para disfrutar el boom económico que tuvo hace 48 años, a través de una normativa más eficiente, de acuerdo con las condiciones actuales de Cancún y que no solo se refleje en un desarrollo turístico sustentable, sino también en la calidad de vida de los cancunenses.

Sin embargo, ordenar el rápido crecimiento urbano y turístico de Cancún representa un desafiante reto para las autoridades federales, estatales y municipales, así como del sector privado y de la ciudadanía, ya que tan solo en la mejora de la movilidad de la ciudad se requiere de mil millones de pesos para la implementación de un sistema integral que incluya corredores de transporte público y tecnología avanzada, entre otras alternativas.

En ese sentido el Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población Cancún (PDUCPC) propone el crecimiento de la ciudad hacia el desarrollo vertical con usos de suelo mixtos, luego de que la reserva municipal de Benito Juárez se redujera de manera considerable tras la creación del municipio de Puerto Morelos.

Asimismo, en la renovación de Cancún también debe superarse una de las peores crisis que enfrenta en materia de seguridad, que incluye una policía municipal muy cuestionada por sus presuntos nexos con la delincuencia organizada, indisciplina, deficiente capacidad de respuesta para atender el llamado ciudadano, por falta de patrullas y carencia de equipamiento, por lo que se establece el mando único como último recurso, a fin de frenar la ola de violencia en que se encuentra sumergida la ciudad.

«Cancún desde su fundación, que se reconoce el 20 de abril de 1970, creció de manera acelerada y en su estructura urbana se reflejan las bondades y los desaciertos propios de un crecimiento explosivo. La evolución y desarrollo de un asentamiento humano que bajo otros contextos lleva cientos de años, en el destino se registró en casi cinco décadas, una vez que se rebasaron los límites de propiedad y de la ciudad planeada por el Fondo Nacional de Fomento al Turismo (Fonatur), que detonó un desarrollo diferenciado por zonas y niveles sociales.

“Hay muchas opiniones encontradas con relación a si Cancún cuenta o no con una planeación urbana; lo cierto es que desde su inicio es una ciudad que enfrenta retos de ordenar su conglomerado urbano para corregir o proveer de las reservas suficientes que permitan continuar su crecimiento y desarrollo”.

MEJOR CALIDAD DE VIDA

“Diversas administraciones municipales contribuyeron en la actualización de la normatividad urbana de Cancún. Por otro lado, es innegable reconocer que todos los esfuerzos de planeación no se reflejan en la calidad de vida que los cancunenses ameritan. En el escenario urbano se desempeñaron tres actores principales, los sectores  público, privado y social. 

“Las inversiones del sector privado sobrepasaron muchas veces la capacidad de respuesta del sector público, y como consecuencia la economía está adelante de los tiempos necesarios para la planeación y posterior desarrollo ordenado”.

NECESIDADES Y EXPECTATIVAS

“Las respuestas del sector público a las necesidades y expectativas, especialmente a la población más necesitada, son coyunturales, en la mayoría de las veces a destiempo, o con una visión de corto plazo, en vez de respuestas de tipo urbano integrales y de gran visión.

“Adicionalmente, la presencia de una amplia y valiosa superficie territorial ejidal contribuyó a generar oportunidades de creación de reservas que cuando se logran acuerdos y cooperación ejido-gobierno resultan en propuestas positivas para la ciudad, como lo son la exzona de las sascaberas y el complejo urbano sur. 

“Sin embargo, se presentaron ejemplos negativos como el desarrollo de zonas sin servicios urbanos y una continua venta irregular de terrenos que erosionan y consumen zonas con alto valor ambiental.

“Un análisis cartográfico histórico nos permite apreciar el desarrollo del crecimiento de Cancún, recorriendo la ciudad desde el casco original -zona fundacional- y la integración sucesiva de las diversas zonas a la mancha urbana”.

«El problema de los estacionamientos es que desde hace casi 20 años va en aumento y deprime zonas económicas importantes de Cancún, entre ellas las del centro, donde los pocos estacionamientos que hay se utilizan de manera irracional por vehículos que están parados desde las 8:00 de la mañana hasta las 6:00 o 7:00 de la noche. Esto hace que restaurantes se reubiquen o de plano cierren por la falta de esos espacios.

“El pensar que los estacionamientos gratuitos son la mejor opción es una equivocación, porque son los más caros para una ciudad por su alto costo. Tenemos que ser racionales con el uso de los mismos, no se va a resolver el problema con la colocación de anuncios de ‘no estacionarse’, se requiere de inversión privada, de una política de Estado para incentivar la inversión en estacionamientos verticales.

“La zona del centro se ha devaluado en general. Hace 20 años se cotizaba en dólares y a precios inaceptables. Los negocios que están ahora buscan prosperar y son los que tienen los espacios más generosos, pero ya están fuera de lo que era antes la zona centro, la cual se recorrió a la parte de las avenidas Kabah con Xcaret, convirtiéndose en la zona económica de la ciudad”.

 AVENIDAS ASFIXIADAS

“Prácticamente 50% de las vialidades de Cancún se pierden con vehículos estacionados en las avenidas, si a eso le agregamos que el parque vehicular que actualmente tenemos es de 360 mil automotores con un crecimiento al año de cinco por ciento y que en los últimos 10 años acumuló un crecimiento de 83%, mientras que la vialidad alcanzó difícilmente cinco por ciento en su desarrollo, lo cual significa que nos estamos estrangulando nosotros mismos, por tanto se tiene que invertir en infraestructura para el transporte de calidad.

“Tenemos que olvidarnos de un transporte como el que tenemos y hablar de corredores, de sistemas integrados con tecnología avanzada con prepago, si deseamos que la ciudad permanezca y retome el sentido amable por el que la elegimos para vivir.

“Actualmente trabajamos con otras instituciones, como el Instituto Municipal de Desarrollo Urbano y la Secretaría de Desarrollo Urbano, con el fin de tener listo en el primer semestre del próximo año el Plan Integral de Movilidad para Cancún, el cual implica que los concesionarios del transporte público, si así lo desean, se incorporen al nuevo esquema y si no que dejen el espacio para los que sí quieran”.

INVERSIÓN MILLONARIA  

“Por los rezagos que hay se requiere de una inversión de mil millones de pesos a fin de establecer las bases para una transformación de la movilidad de Cancún, específicamente en el transporte público y corredores de transporte. Se solicitaron 250 mdp para 2019.

“Esto forma parte de un Sistema Integral de Transporte, donde hay corredores, rutas alimentadoras y en el que el usuario al entrar a este sistema ya no tiene que pagar transbordos: se trata de que el usuario se mueva en el sistema y no sacar 15 rutas de la ciudad a la zona hotelera cuando solo se pueden sacar dos rutas alimentadas desde toda la ciudad, sin tener que pagar un pasaje más.

“La zona hotelera es altamente vulnerable por su escasa conectividad, solo tenemos un bulevar; no solo es mover carros, sino gente, por ello es que debemos pensar en sistemas de transporte moderno, de alta tecnología y combinarlo con el transporte marítimo para que desahogue el tráfico en esta parte del destino. El puente va a llevar más rápido los autos, pero no hay espacios que les permitan estacionarse, entonces no es la solución. 

“Son procesos que no van a funcionar en tres años, si estos se hubieran aplicado hace 20 años los resultados serían otros”. 

«El plan maestro de Cancún se rebasó desde hace mucho tiempo, por ello es importante y necesario retomar la visión integral del destino, una visión en la que no solo se considere el crecimiento de las áreas turísticas, sino también la ciudad como tal, donde los habitantes deben tener las condiciones adecuadas de vivienda, salud, servicios, áreas públicas y transporte.

“También es de suma importancia que el municipio de Benito Juárez y el gobierno del estado asuman responsabilidades en el manejo de los recursos naturales. Estamos en una zona muy rica, pero también muy frágil; es fundamental que se tenga esta visión integral, que se aprovechen las nuevas tecnologías para establecer una planeación del siglo XXI.

“Las densidades de los edificios en un destino no son ni buenas ni malas, si se consideran las características del territorio, y un elemento fundamental en un destino turístico es el paisaje urbano, es decir, no se puede llegar con una mole de concreto para arruinar un espacio o un entorno natural, y en ese sentido de visión del futuro es sustancial, porque finalmente son los cancunense los que tienen que decidir hacia dónde tiene que ir Cancún”.

ENEMIGO DE LA PELÍCULA

“El incrementar las densidades en una ciudad de repente se convierte en el enemigo de la película, pero en algunos casos es deseable que estas aumenten. Por ejemplo, muchos de los desarrollos de vivienda son unifamiliares, lo que representa una ventaja al darles a las personas certidumbre de que son dueñas de su suelo.

“Sin embargo, en términos de sustentabilidad puede resultar mucho más ineficiente. ¿Por qué? Porque crece la mancha urbana y a los municipios les resulta mucho más difícil brindar servicios y vialidades, entre otros servicios, a esas zonas. En este sentido es preferible aumentar densidad, siempre y cuando se den espacios públicos, avenidas, suministro de agua potable y tratamiento de aguas negras, además de mantener la imagen urbana.

“Es fundamental tener una visión de futuro; primero, porque tenemos que crear visión de hacia dónde queremos ir, qué queremos, qué quieren los cancunenses para su futuro, para sus hijos, sus nietos, y después trabajar en ello con la utilización de dos elementos: uno, la capacidad del territorio, la protección de la biodiversidad maravillosa que hay en Cancún y, dos, utilizar al máximo las nuevas tecnologías en materia de energía, el aprovechamiento del agua, el uso eficiente de recursos, lo que llamamos la economía circular, para que Cancún continúe su crecimiento y genere riqueza como lo ha hecho en los últimos 40 años, pero que no lo haga con cargo a las siguientes generaciones”.

«Las ciudades se modifican; la ciudad en un ente vivo que se transforma con el tiempo y genera nuevas necesidades. También hay momentos en la ciudad donde el crecimiento se estabiliza y ya no hay ese crecimiento desmesurado. Cancún aún no está en ese proceso, primero, porque somos jóvenes, aunque de repente ya nos sentimos grandes siendo aún adolescentes, y se nos olvida. La ciudad es muy joven y precisamente en este momento crece como un adolescente”.

CRECIMIENTO DESORDENADO

“El crecer de manera horizontal impacta más el terreno, necesita de más servicios, como agua, electricidad, transporte. Uno de los problemas que tiene Cancún es que es una ciudad que creció en desorden y hoy en día nos quejamos de que tenemos zonas como las que hay en el sur del destino y a la salida a Mérida o las que están en el periférico, donde no tienen el adecuado servicio de transportación.

“Bajo ese desorden se genera una ciudad dependiente del auto, porque no se brindan otras posibilidades para que la ciudadanía se mueva de otra manera que no sea con auto. El crecimiento vertical, o las ciudades compactas como se les llama ahora, no son malas, tienen elementos positivos como convertirse en ciudades más caminables y de uso mixto.

“¿Qué es el uso mixto? Es el no transportarte a varios lugares o a largas distancias para comprar algo, sino que tengas todo a tu alrededor, además de que ayuda a disminuir el tráfico y que sean caminables, y con esto se impulsa el desarrollo económico. ¿Por qué? Porque al caminar de repente encuentras una cafetería o una tienda, y te detienes para comprar. En carro es más complicado”.

EQUILIBRAR SERVICIOS 

“Se dice que ayudan a que el valor del terreno aumente. Sí y no. Sí, porque si tienes una zona caminable, que cuenta con muchos servicios equilibrados: restaurantes, pequeñas tiendas y más para la gente que vive en esos edificios con parques y otras  cosas, sí te va a ayudar a que incremente el uso de suelo.

“Pero, ¿qué sucede si de repente te empiezan a poner un taller mecánico u otros servicios que no le dan fortaleza a esa comunidad? Eso impacta en el valor de las casas.

“¿Qué sucede si de repente se comienza a densificar? Las calles empiezan a convertirse en estacionamientos por la carencia de los mismos. Una ciudad no puede crecer por capricho de nadie, tiene que crecer con equilibrio, donde se consideren áreas verdes y otros servicios. 

“Un plan de desarrollo urbano compacto o extendido es al que se le da mayor prioridad, y tiene que ser como un proyecto integral y no solo visualizar una parte. Mi visión es la integralidad, donde tienen que participar todos y no sumarse después, porque es como dejar al niño medio vestido”.

 «Es importante destacar que una parte del municipio de Benito Juárez -51%-se cedió a Puerto Morelos, por tanto el crecimiento de Cancún tiene que ser vertical, que es algo que debe entender la población y es una de las bases principales por las que el Plan de Desarrollo Urbano (PDU) ofreció un desarrollo de este tipo. También es importante saber que el PDU es un beneficio colectivo y no individual.

“En varias ciudades del mundo ya se tiene un crecimiento vertical, por tanto en Cancún también es factible, donde se consideren estacionamientos y que se respeten todas las restricciones establecidas. Aquí hay un poco de temor, pero si está bien fundamentada no habría problema de que crezca de esta manera”.

APLICARSE UN NUEVO PDU

“La ciudad debe crecer, pero de manera vertical y ordenada, y para lograrlo tiene que aplicarse un nuevo PDU, ya sea el que está por publicarse u otro, pero tenemos que crecer como ciudad vertical y mucha gente se pregunta por los servicios, pues es una parte que tendrán que ver las autoridades correspondientes.

“Tengo cerca de 30 años viviendo en Cancún y los instrumentos y leyes siempre nos rebasan, pero tampoco se aplicaron en su momento. Si no se van a permitir más construcciones sin permisos, que no se permitan, que se apliquen las leyes. Si hay instrumentos que establecen un edificio de 20 niveles, que se construya solo lo que se indique” 

«El desarrollo de vivienda media se concentra en la reserva de la zona sur de la ciudad, donde está Jardines del Sur, y en la parte de la avenida Huayacán. En este último lugar hay una mezcla de vivienda media y residencial, como son las propuestas de Grupo Cumbres con sus desarrollos Palmaris, Aqua y Residencial Río.

“En el caso del segmento residencial plus lo ocupa Puerto Cancún, un poquito la zona hotelera, Isla Dorada y Pok Ta Pok, mientras que la vivienda residencial es donde está Cumbres, Villa Magna, Lagos del Sol y Country Club, por mencionar a algunos, en tanto que la de interés social se encuentra en una recesión por la sobreoferta que tuvo en su momento.

RESERVA TERRITORIAL

“Si hablamos de reserva en esta parte de la ciudad, tenemos que considerar que tal vez ya está dentro de la proyección de un desarrollador que tiene en trámite y gestoría para la construcción de proyectos inmobiliarios de vivienda, por lo que ya no sería reserva como tal.

“En la zona sur, que representa un polígono de aproximadamente dos mil 400 hectáreas, queda una reserva de 15%, es decir, cerca de 360 hectáreas de primera mano. En el caso de Puerto Cancún ya no se cuenta con más espacio para el desarrollo de proyectos; es una zona donde ya están establecidos varios proyectos de residencial plus como Antaal, Ka’anali, Kabeh y SLS, entre otros. 

“El sector inmobiliario es el segundo motor económico del estado; el primero es el turismo y luego nosotros con un impacto hasta de 14% del Producto Interno Bruto estatal, así como además tenemos un crecimiento sostenido de cuatro por ciento”.