El sector inmobiliario de Cancún pugna por veto o reducción del ISABI, impuesto que junto a otros factores encarecerá hasta 16% el costo de los bienes inmuebles
Justo cuando la cúpula empresarial se organizaba para dar la batalla a una iniciativa que presentó la fracción parlamentaria del Partido Verde Ecologista de México en el Congreso del estado de Quintana Roo -organismo que gobierna el próspero municipio de Benito Juárez-, en cuestión de días el incremento del 50% al Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI), que pasó del dos al tres por ciento, se consumó.
A decir de la propuesta, con ello se pretende engrosar la recaudación del municipio para cumplir con sus deberes a los ciudadanos y pasar de 300 mdp el año pasado a 405 millones al cierre de 2017.
La medida, que entró en vigor el 1 de enero de 2017, fue calificada por los empresarios como un madruguete, ya que ni los integrantes de la industria inmobiliaria ni el sector empresarial fueron informados, consultados y mucho menos convocados para disertar sobre el tema.
Ahora, una vez aprobada la iniciativa, mantendrán su posición de dar la batalla, sobre todo ante el actual entorno económico adverso que enfrenta el país y que significaría un nuevo retroceso para el sector que apenas se recupera de la debacle que provocó la crisis económica en Estados Unidos en 2008 y afectó seriamente la venta de bienes inmuebles en Cancún por varios años.
Las acciones incluyen subir la inconformidad a los juzgados a través de amparos individuales, toda vez que la iniciativa se publicó ya en el Periódico Oficial del estado con fecha 21 de diciembre de 2016, aunque también se insistirá en la solicitud de veto por parte del gobernador Carlos Joaquín González.
El interés de los empresarios también se centra en la importancia de dar transparencia al manejo de recursos por parte de los diversos órdenes de gobierno, pues aunque están etiquetados hasta ahora poco se sabe de su destino.
PROPUESTA INDECOROSA
Según consta en el documento de aprobación de la iniciativa del grupo parlamentario del PVEM, “con el argumento de dotar de competencia tributaria a los gobiernos municipales para asegurar que obtengan recursos suficientes que les permitan cumplir con los deberes y ejercer sus derechos”, se propuso el incremento al Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI), el cual se estableció en la Ley de Hacienda de los Municipios del Gobierno del Estado desde 1997.
Los firmantes de dicha fracción en la Décimo Quinta Legislatura, los diputados Tyara Scheleske de Ariño, José Carlos Toledo Medina, Santy Montemayor Castillo, Ana Patricia Peralta de la Peña y José de la Peña Ruiz de Chávez, precisan que “el ISABI no es un impuesto nuevo, sino que históricamente se ha cobrado a los ayuntamientos del país, teniendo como tasa de aplicación por este concepto en algunos casos más de 4.5%.
“El municipio de Benito Juárez tiene la necesidad apremiante de dar respuesta de forma adecuada, oportuna y eficaz a nuestra sociedad; la administración requiere allegarse de los recursos suficientes que le permitan cumplir con sus deberes y obligaciones, y para ello es imprescindible hacer uso de la actividad fiscal en su Hacienda Pública, con el único fin de contar con los recursos suficientes para la viabilidad de los recursos que requieren los benitojuarenses”.
CERTIDUMBRE A INGRESOS
En este sentido propusieron incorporar un capítulo I bis denominado Impuesto de Adquisición de Bienes Inmuebles a la Ley de Hacienda del municipio de Benito Juárez con la finalidad de proporcionar mayor certidumbre a sus ingresos, ampliar la base de contribuyentes y procurando el fortalecimiento de los ingresos propios, así también reformar el Artículo 1 del ISABI para dar certeza de que los municipios estarán sujetos a esta ley, omitiendo a aquellos que han optado por incorporar este impuesto al catálogo previsto en su propia Ley Hacendaria, como son los municipios de Cozumel, Puerto Morelos y Benito Juárez.
LOS SUJETOS AL IMPUESTO
Son objeto de este impuesto la adquisición de bienes inmuebles que consistan en terrenos, terrenos con construcción ubicados en el municipio, así como los derechos relacionados con el mismo. La celebración de contratos que impliquen la compra-venta de reserva de dominio o sujeta a condición y la adquisición de propiedad en virtud de remate judicial o administrativo y por adjudicación sucesoria, por mencionar algunos.
De acuerdo con la iniciativa aprobada, el pago del impuesto, que pasó del dos al tres por ciento, deberá realizarse dentro de los 15 días hábiles siguientes a aquel en que se realice cualquiera de los siguientes supuestos: cuando se adquieran bienes inmuebles por dación base gravable y el avalúo comercial practicado por persona autorizada a partir de la celebración del convenio respectivo.
No causarán este impuesto las adquisiciones de inmuebles hechas por dependencias, organismos u entidades estatales o municipales para la realización de acciones de vivienda y la vivienda de interés social o popular con valor de hasta 420 mil pesos.
PANORAMA INMOBILIARIO
De acuerdo con el presidente de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios Sección Cancún, Jorge Alemán, 2016 inició y cerró con muy buena inercia, con movimiento y números a la alza.
Precisó que en los últimos tres años la industria reportó un incremento de entre el 18 y 25%, y “es importante entender el crecimiento como lo establecemos ya que se basa en el número de socios que tenemos, que ahora son 66 y 14 afiliados en Cancún”.
Añadió que de acuerdo con datos estatales, el año pasado se cerró con la venta de 17 mil viviendas de interés social en el estado de Quintana Roo y entre tres mil y cuatro mil de residencial media y media alta en el estado. De estas cifras a Cancún le corresponde aproximadamente el 50% del volumen.
CUESTA ARRIBA
“La oferta-demanda inmobiliaria del 2015 contra 2016 se incrementó en un 25%. En el primer semestre fue alta dentro del sector comercial y en el segundo bajó, pero la habitacional sigue con esa tendencia, la gran mayoría en residencial para arriba, y la de interés social se mantiene entre 15 mil y 16 mil viviendas en todo el estado, es muy estable, se mantiene”, agregó.
El año pasado, en relación con 2014 y 2015, ha sido el mejor, ahora la paridad del peso contra el dólar es un aliciente, pero por otro lado muchas de las operaciones son con créditos bancarios, “y ahí podríamos tener un poco de sensibilidad porque las tasas de interés están empezando a reflejar aumento”, expresó el directivo.
Acotó que la mayor parte de los clientes son del mercado nacional y un importante porcentaje de Cancún, en tanto que del mercado extranjero, es decir, americanos y otros, “no llegamos a 12% del 100% del rubro residencial”.
RETOS 2017
“Lo vemos como un año de oportunidades, habrá oferta y demanda, porque el destino a nivel nacional está fuera de la media y tendremos oleada de nuevos migrantes al estado, que es lo que visualizamos un poco. Eso genera que vengan a invertir en el estado y haya desplazamiento de vivienda.
“No obstante, seguramente habrá baja en el primer bimestre, mientras la gente asimila la situación, pero seguirán comprando y desplazándose”, concluyó.
ISABI
El impuesto en el municipio de Benito Juárez se aplica en la adquisición de vivienda; era del dos por ciento y desde el 21 de diciembre quedó registrado en el Periódico Oficial del estado con el tres por ciento, es decir, un 50% más.
“Seguimos teniendo reuniones con las distintas agrupaciones empresariales para mover esto, que despierte la ciudadanía y los cancunenses. Legalmente se están conformando las cosas para actuar en contra de la iniciativa, vamos a ingresar amparos.
“Conformamos un frente común en todo el estado, Playa del Carmen, Tulum, pues el incremento podría expandirse a los demás municipios y hay que estar preparados con acciones específicas.
“De acuerdo con la información que tenemos se recaudaban por medio del ISABI 300 mdp en el municipio, y con base en el aumento la cifra podría alcanzar los 405.5 mdp, un recurso que no sabemos adónde se canaliza.
“Nos gustaría el veto de la ley, eso buscamos, eso esperamos, pero si en el menor de los casos hay reformas, que se justifique el manejo del recurso y el porqué del aumento, pues hasta ahora no sabemos en qué se invierte.
“Solo argumentaron que en otros estados se cobra hasta el cuatro por ciento, por la apremiante necesidad de los municipios, pero en otros también se cobra el uno por ciento. Hay municipios en los que se venden 30 o 40 inmuebles al mes, igual se justifica que cobren cuatro por ciento del impuesto, pero en Benito Juárez, que es de los más cotizados en este sector, en lugar de subirlo deberían mejor incentivar la actividad bajándolo”.
Es un porcentaje que no estaba considerado y ahora la gente lo tiene que tomar en cuenta para comprar una vivienda, el ISABI representará un incremento del seis al siete por ciento en el costo de la vivienda, pero con la sumatoria de este porcentaje y considerando otros factores como el aumento en tasas de interés en los créditos hipotecarios, incrementará a un 16%.
“Aunque los diputados no nos consultaron previamente en torno a esta iniciativa, hablamos con ellos antes de su aprobación y se pudo obtener un resultado mediano, porque si bien dejaron fuera de este gravamen a inmuebles con costo de hasta 420 mil pesos y la cooperación por obras municipales, no consideraron las demás peticiones.
“Inclusive hicimos un foro el 27 de diciembre con representantes de 21 cámaras, asociaciones, colegios, sindicatos, para mostrar el impacto que generaría el incremento del impuesto de hasta un 17%, y todo con bases bien fundamentadas en datos del Banco de México, la Secretaria de Hacienda; hicimos un análisis profundo, por eso la petición era que no subieran el porcentaje, sino que por el contrario lo bajaran al uno por ciento para fomentar la inversión y la construcción.
“Los diputados le echaron la bolita a Remberto Estrada, alcalde del municipio de Benito Juárez, quien expresó que todo esto lo tendrán que cobrar ya que es una ley.
“Diferimos, creemos que el impuesto lo podemos impugnar en tribunales, estamos viendo con los abogados el amparo; es difícil ampararse contra una ley, es más, no se puede, pero no vamos a buscar amparos colectivos sino individuales, porque sí encontramos deficiencias y por ahí vamos a tratar de hacer algo.
“El punto, o lo más importante de todo esto es que los diputados sepan que los estamos observando, la información sobre la iniciativa nace gracias al Observatorio Legislativo que nos la hizo llegar antes de que se hicieran los ajustes a la ley, cuando se estaba metiendo a consideración.
“Se está pidiendo el veto al gobernador y nos mantendremos en los juzgados, y yo creo que todo esto, ya sea fructuoso o infructuoso, sienta una base para no permitir jamás que vuelvan a hacer lo que nos hicieron durante 12 años, meter cosas al vapor, sin que nos permitan como ciudadanos poner nuestra idea o grano de arena, ya no lo vamos a permitir”.
Esta situación nos afecta a todos, independientemente del comprador del bien inmueble -el afectado número uno, pues en él se refleja el cobro-, en realidad repercute también en los constructores, los promotores inmobiliarios, porque disminuye la capacidad de poder adquisitivo de los clientes, menos personas podrán comprar su casa, menos generación de empleos, y así la cadena.
“Además de eso la justificación que se metió al Congreso por parte del PVEM, a nuestro parecer no está lo suficientemente sustentada para aumentar el impuesto; aunque se incrementó para ciertos tipos de casas, habrá una afectación para determinado sector.
“El veto ya no es posible, ya se publicó la medida en el Periódico Oficial del estado, ya pasaron los momentos, lo que corresponde es el amparo. A nosotros nos corresponde en un momento dado, que si alguno de nuestros socios estuviera en esa situación debemos darle la información necesaria para que proceda con lo que sea conveniente a sus intereses.
“En el caso de la justificación del porqué del aumento se manifestó que sería destinado a infraestructura, pero no especifica de qué tipo ni nada por el estilo, esa fue una de las razones por las que no estuvimos de acuerdo en el incremento.
“En relación con la reducción al uno por ciento, ahí habría que hacer un análisis de cómo impactaría a las finanzas municipales. Considero que eso merece un estudio aparte para ver cuáles son las consecuencias, porque es un rubro importante para el Ayuntamiento, no podemos dejarnos llevar por sentimientos o posturas incorrectas”.
Desafortunadamente la filosofía recaudatoria va en contra de la inversión, la mayoría de las veces el incentivo genera más inversión que la recaudación. La medida por lo tanto sí afecta y justo cuando comenzaba a recuperarse la industria. Es palo tras palo.
“En este caso, del volumen de viviendas para Cancún más de un 60% está por arriba de los 400 mil pesos, así es que el incremento de todas formas repercutirá en las operaciones.
“Supongamos que compramos un terreno que cuesta 100 mil pesos, con el incremento del impuesto en lugar de pagar dos mil pesos tendremos que pagar tres mil, y desde luego mientras más grande es la operación es mayor el monto a cubrir.
“Inclusive, para las personas que normalmente adquieren un crédito de Infonavit el incremento se reflejará en el monto total, no sé si el organismo absorberá ese costo o el derechohabiente tendrá que ponerlo de su bolsa y eso desconfigura el plan inicial, puede inhibir el proceso y contraer la venta.
“No sé exactamente si el Infonavit tiene la capacidad de absorber o no el costo, pero con base en el perfil de los que se verán afectados, el porcentaje podría estimarse en un 30%.
“El amparo es un recurso, al final las decisiones en lugar de estar en el Ejecutivo están en el Poder Judicial, con los argumentos que se presenten para respaldarlo, y eso lleva tiempo pero es factible”.
LOS DIPUTADOS
Aunque se intentó entrevistar a alguno de los diputados del PVEM sobre el ISABI, no hubo respuesta.
Sin embargo, en su oportunidad, la diputada Tyara Schleske, quien encabezó la presentación de la iniciativa de incremento aprobada, dijo a medios locales que sí tuvieron acercamiento con el sector empresarial en torno al tema y que no obstante que al principio los representantes del sector estaban molestos, “luego, cuando se dieron cuenta de cómo iban a estar las cosas, se tranquilizaron”.
La legisladora precisó que explicaron a diferentes sectores el porqué era necesario incrementar el monto del gravamen, que permitirá una recaudación de 150 mdp para Benito Juárez, en recurso etiquetado para obra pública.
La diputada afirmó que este ISABI traerá importantes beneficios, porque incrementará la plusvalía por la obra pública que se hará en Benito Juárez.