Latitud21 Redacción

¡Vámonos de shopping!

A pesar del entorno económico, México proyecta un crecimiento promedio anual sostenido del 10% en el sector de los centros comerciales hacia 2025

La dinámica de desarrollo en el rubro de centros comerciales y el retail coloca a México en un sitio preponderante en Latinoamérica, con una oferta actual de 613 complejos y un área rentable de casi 20 millones de metros cuadrados, de los cuales en 2015 se abrieron 25, con  400 mil m2 de oferta.

El desarrollo del país dentro del rubro en la región solo se equipara con el de Brasil, aunque en aquella nación sudamericana podría reportarse una desaceleración debido a la problemática que enfrenta.

En este marco el auge del sector en el Caribe mexicano continúa luego de superar la crisis económica inmobiliaria que afectó por varios años el avance de proyectos dentro de este rubro, con nuevos  complejos, entre ellos Plaza Calle Corazón, en Playa del Carmen, y Marina Town Center, en Cancún, este último en proceso de construcción, que en conjunto suman unos 200 mdd en inversión, por mencionar los más representativos.

A esta zona, se suman otras con dinámica creciente como el Bajío, centro y norte del país, que reportan la mayor inyección de inversiones, con casos específicos como el de Puebla, León y Tijuana, por mencionar algunos.

A decir de los especialistas en el ramo, quienes se reunieron en Cancún en el marco del  International Council of Shopping Centers (ICSC) REcon Latin América, México tiene de frente muchas oportunidades de desarrollo, pero en la medida en que se realice de manera sustentada en temas económicos y financieros, pero también con base en estudios de mercado para satisfacer el crecimiento de la demanda, especialmente de las poblaciones locales, en las que el público consumidor busca ahora la cercanía y la buena ubicación.

REPORTE 2015 DE LA INDUSTRIA DE CENTROS COMERCIALES EN LATAM

“En los últimos años, la industria de los centros comerciales de América Latina tuvo un considerable aumento que generó las siguientes preguntas: ¿Cuáles son los países donde aún existen oportunidades? ¿Existe sobreoferta? ¿Cuál es el índice por países basado en la superficie total rentable y la población? ¿Es comparable este índice con el de Estados Unidos?

“Hasta ahora, las respuestas a estas preguntas fueron vagas, no solo por la falta de información que hay en la región sino por la relevancia de la misma, debido a la significativa diferencia que hay entre los países del norte del continente y América Latina.

“Para responder a estas preguntas, empresas especializadas en investigación de la industria –MC15 Consultoría de Brasil, MAC Arquitectos Consultores de México, Marca Táctica y Acecolombia, de Colombia – formaron el Grupo de Inteligencia de Mercado del ICSC para América Latina. Este grupo trabajó en la recopilación y análisis de datos de la oferta y crecimiento de los centros comerciales en los principales mercados de la región”.

LOS LÍDERES

“Es una región conformada por 20 países, habitada por 606 millones de personas, siendo Brasil y México las naciones con mayor número de población, 201 y 121 millones de habitantes respectivamente. Un gran contraste respecto a los más pequeños, que son Panamá y Puerto Rico, mismos que tienen menos de cuatro millones de habitantes cada uno. Actualmente hay mil 800 centros comerciales que representan una oferta aproximada de 48 millones de metros cuadrados de espacio rentable, lo que significa un ratio de ocho metros cuadrados de comercio por cada 100 habitantes.

“Aproximadamente el 76% de los habitantes de América Latina están concentrados en Brasil, México, Colombia, Argentina, Perú y Chile, con un total de 461 millones de personas, de las cuales 84% corresponde a población urbana. Estos seis países cerraron 2014 con mil 555 centros comerciales y una oferta de 41 millones 601 mil 720 m2 de espacio rentable, lo que representa 87% del total de la oferta latinoamericana”.

MÉXICO

“Es el país que cuenta con más metros cuadrados de espacio rentable, 16.2 millones, en 584 centros comerciales, y después de Chile tiene el ratio comercial urbano más alto de 16.9 m2 por cada 100 habitantes. Las plazas tienen un tamaño promedio de 28 mil m2 comerciales. De sus 121 millones de personas, el 80% se ubica en las zonas urbanas. Los niveles de desigualdad y pobreza están entre los más altos de la región. Sin embargo, su economía es estable y tiene una clase media creciente, es el país que tiene el tercer PIB PPA per cápita más alto, que es de 16 mil 016 dólares, y el segundo que recibió mayor inversión extranjera.

“De acuerdo con la base de datos de MAC Arquitectos Consultores, las cifras de la industria en los últimos cinco años son similares a las de Brasil, ingresaron al mercado 102 centros comerciales y 3.5 millones de metros cuadrados de espacio rentable. El nuevo desarrollo de centros comerciales ha ido reemplazando el comercio tradicional e informal que se desarrolla en los tianguis y en los mercados sobre ruedas similar a las ferias libres o móviles, pero que a diferencia de los países sudamericanos, en éstos se ofrece no solo alimentos sino todo tipo de productos, en su mayoría de procedencia ilegal”.

PROYECCIÓN DE CRECIMIENTO DEL ÁREA RENTABLECOMERCIAL EN LOS PAÍSES SELECCIONADOS

De acuerdo con la información recopilada por los autores de este reporte, “se aprecia una dinámica importante de los centros comerciales en estos seis países, pues en los últimos cinco años ingresaron al mercado 326 nuevos desarrollos comerciales que incrementaron en un 32% la oferta de metros cuadrados rentables en la región con 10 millones de metros cuadrados, de los cuales el 71% estuvo a cargo de Brasil y México, el 20% a cargo de Perú y Colombia y el nueve por ciento restante a cargo de Argentina y Chile. Estas cifras no contemplan los nuevos desarrollos que también se han dado en algunos otros países de Sudamérica y Centroamérica, como El Salvador y Costa Rica”.

EL DESARROLLO 

En función del crecimiento demográfico, las tasas de desarrollo comercial de estos seis países y la nueva cartera de proyectos anunciados para los próximos años en algunos de ellos, se estima que al año 2025 ingresarán aproximadamente 27 millones de metros cuadrados rentables en 830 centros comerciales nuevos. Estas proyecciones podrán variar en la medida que los nuevos centros comerciales no tengan buenos niveles de absorción o el crecimiento económico de la región se ralentice.

POTENCIAL CRECIMIENTO 

“Con una proyección de dos mil 400 centros comerciales en Latinoamérica para el 2025, prácticamente se duplicaría la cantidad en relación con los mil 200 inmuebles que se registraron en la región hasta el 2010, proceso en el que México y Brasil jugarán un papel importante.

“Ambos países son los mercados con mayor número de metros cuadrados de oferta, aunque quizá en el caso de Brasil se espera una desaceleración en crecimiento por su situación económica.

“En México hay actualmente 613 centros comerciales con un área rentable de casi 20 millones de metros cuadrados, de los cuales el año pasado se abrieron 25, con 400 mil m2 de oferta.

“La actividad reporta en México un crecimiento anual promedio y constante del 10%, el cual se proyecta similar hacia el 2025”.

CIUDADES EN AUGE 

“Las ciudades de tamaño  medio en el país están creciendo, destacaría específicamente en el tema de centros comerciales la gran oferta que se sigue creando en Puebla; por ejemplo, es de llamar la atención la cantidad de oferta en metros cuadrados rentables de centros comerciales versus la población y cómo cada desarrollo se sigue anclando o contemplando en su balance un centro comercial de formato grande, de 10 a 15 mil m2. Es un ejemplo de los muchos que se están dando en el país, en Aguascalientes, León; en la frontera, Reynosa, Tijuana, donde cada vez más se generan metros cuadrados para plazas comerciales”.

CASO CANCÚN

“A Cancún hay que verlo en su dos grandes áreas, en la parte de la Zona Hotelera, con centros comerciales enfocados a los turistas, con formatos para el tema de entretenimiento, gastronomía y marcas de lujo, y la otra con atención a la población  local, en la que se dan cada vez más plazas comerciales con formatos más pequeños pero cerca de las comunidades, como Plaza La Roca, en la zona de crecimiento residencial de alto poder adquisitivo, pero enfocado a población local con formatos de cine plus. Este tipo de plazas comerciales ancladas con bancos y restaurantes, pero no buscando al turismo, está creciendo en Cancún y en los alrededores, lo que es la Riviera Maya”.

 ÁREA DE OPORTUNIDAD 

“Como área relevante y de oportunidad en México se debe ver la proporción de metros cuadrados por cada 100 habitantes. Vemos el caso de Estados Unidos en donde el indicador está alrededor de 240, Latinoamérica con ocho en promedio y en el caso de México alrededor de 20 habitantes, por lo que se ve un gran potencial en estos comparativos a nivel internacional.

“Todavía hay mucha oportunidad de desarrollo, pero en la medida en que se realice sustentado en temas económicos y financieros, pero también se base en un buen estudio de mercado para satisfacer el crecimiento de la demanda, especialmente de las poblaciones locales en las que el público consumidor ya no quiere tomar un auto y transportarse hasta un centro comercial, al cine, al restaurante, sino que lo hace buscando la cercanía y la buena ubicación.

“México va a la vanguardia en la región, tropicalizando las tendencias internacionales. Es un país que no solamente hace una copia de esas tendencias y las adopta, sino que las adapta con madurez y las perfecciona, en algunos casos innova.

“Es el caso de las fibras, que con una adecuación positiva a la legislación nacional generan derrama económica y un flujo muy importante hacia los sectores inmobiliarios, siendo los centros comerciales muy atractivos para estos fondos”.

LAS RENTAS 

“El costo de construcción de las plazas comerciales sí tiene que ver con la inflación, el coste de materiales, mano de obra y demás, pero el costo del desarrollo de los centros comerciales está mucho más relacionado con el precio de la tierra; en ese sentido hay un incremento, en virtud de que la ubicación de esos centros comerciales debe ser céntrica, con lo que el precio por metro cuadrado se incrementa y eso ha llevado a que se desarrollen proyectos de uso mixto como una gran tendencia, de tal manera que el valor del metro cuadrado en las esquinas se incrementa. Los usos de suelo hoy permiten usos mixtos con oficinas, zona comercial, habitacionales y hasta hoteles, lo que hace que esas esquinas incrementen su valor y se hagan económicamente y financieramente más rentables para el desarrollo.

“La renta por metro cuadrado se mantiene estable en dólares y gracias a la buena mezcla de los giros y generación de flujo de consumidores a los centros comerciales, quizá con algunos ajustes y excepciones, pero en términos generales las rentas están estables en términos de dólares con incrementos acorde a la inflación norteamericana. Se cotizan en dólares pero se pagan en pesos”.

“Llegamos a Quintana Roo con un proyecto de centro comercial de más de 100 mdd, que es tanto para el turista como para la gente de Playa del Carmen, de la Riviera Maya y en general de todo el estado, en una esquina muy importante para Playa del Carmen,  la esquina de la Quinta Avenida y la calle 12, que es el epicentro, el corazón de la ciudad, de ahí el nombre de Calle Corazón. Es la segunda calle peatonal con más tráfico, incluso con hasta  50 mil personas pasando por la Quinta todos los días, lo cual nos hizo sentido para la inversión. Venimos con marcas exitosas a nivel mundial, marcas internacionales que no tenían presencia en el destino.

“Arriba del centro comercial integramos el hotel Thompson, que es el primer Lifestyle de marca internacional que entró a Quintana Roo en noviembre pasado y también abrimos su componente de playa, el Thompson Beach House, en febrero pasado.

“Estamos muy contentos con la buena aceptación del producto y buscando consolidar la presencia del grupo en la Península de Yucatán, incluyendo las inversiones de Mérida, y en específico en Quintana Roo”.

APUESTA POR QUINTANA ROO

“Actualmente  analizamos la posibilidad de invertir en otros lugares, como en Tulum, que es un mercado muy  interesante y se ha consolidado como uno de los destinos turísticos preferidos en el mundo y vemos ahí buenas oportunidades para seguir apostando por el estado. Es muy temprano todavía, nos gusta la zona porque cuando vamos a entrar con una inversión vemos los aspectos macroeconómicos y los demográficos, que es al final lo que hicimos en Playa del Carmen”.

OTROS DESARROLLOS

“En Mérida tenemos un proyecto muy interesante, un centro comercial que se llama The Harbor Mérida, en la esquina de Paseo Montejo con Periférico, una de las más transitadas de la ciudad, y la apertura está programada para finales de 2017. Este centro comercial forma parte de un desarrollo de usos mixtos que se llama Vía Montejo, en el que hay departamentos y oficinas, y nosotros vamos con la plaza comercial. La inversión de la plaza es de alrededor de 150 mdd y son más de 50 mil m2 rentables en una primera etapa, con la posibilidad de crecer a 70 o 75 mil m2 rentables en una segunda etapa. Nuevamente vimos ahí una ciudad con demográficos interesantes: más de un millón de personas, buena calidad de vida, de las ciudades más seguras del país, cerca de Chichén Itzá, lo cual lo hace también un destino turístico atractivo.

INVERSIÓN GLOBAL 

“Actualmente traemos 12 diferentes proyectos en diferentes etapas de desarrollo a nivel nacional, que representan una inversión en conjunto de alrededor de 33 mil mdp; estamos en Los Cabos haciendo un hotel con un componente residencial; en Guadalajara vamos por un desarrollo de usos mixtos; en el Estado de México tenemos dos proyectos, uno en Lomas Verdes y otro en Metepec; en el sur de la Ciudad de México con la calle AltaVista hicimos una  reconversión  del centro comercial existente que lanzamos a finales de 2015. Son proyectos de desarrollo capital a largo plazo, por lo cual creemos que México sigue siendo una opción para invertir”.

“Grupo Mira, a cargo del megaproyecto turístico Puerto Cancún, reporta un avance de más del 60% en la construcción del primer centro comercial Lifestyle del destino, Marina Town Center, obra en la que invierte mil 600 mdp.

“El inmueble de 120 locales comerciales se construye sobre una superficie de 45 mil m2 y 110,000 m2 de construcción y tiene un avance de más del 50% en comercialización de su oferta, que combina restaurantes, establecimientos de moda y entretenimiento, cuya apertura está programada para diciembre próximo.

“Entre las firmas que estarán presentes destacan Cinépolis, con 16 salas VIP, IMAX y regulares; H&M, Lacoste, Hugo Boss y Grupo Inditex con Zara, Zara Home, Bershka, Massimo Dutti, Oysho, Stradivarius, Pull & Bear y Uterque, entre otras”.

El inmueble se ubica dentro del plan que proyectó Fonatur sobre un terreno de 327 hectáreas, de las cuales 75 son zona de conservación, el cual inició obras de urbanización en 2003 e incluye lotes condominales, zona residencial unifamiliar, un campo de golf con diseño de Tom Weiskopf  y como atractivo principal una marina con canales de navegación que abren al mar.

Fonatur vendió el proyecto a Grupo Kelly y más tarde, en 2012, el grupo MIRA Companies –filial de Black Creek Group- adquirió el complejo. Una vez superado el escollo que enfrentó la industria inmobiliaria, MIRA reanudó actividades con una inversión de 170 mdp en la construcción del residencial La Laguna y la edificación de la Casa Club del campo de golf.