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Revista Latitud 21
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Redacción

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Guadalupe Jiménez, Dolphin Discovery

por Redacción 1 octubre, 2013

El interés nato por el desarrollo y valor humano, a la par de la toma de decisiones, llevaron a Guadalupe Jiménez Topete a definir el rumbo profesional al que siempre aspiró: potenciar la calidad laboral y de vida de los trabajadores.

Con 20 años de experiencia en el desempeño de actividades de dirección del recurso humano, Lupita Jiménez se afianza como gerente corporativo de Valor Humano en Dolphin Discovery, la empresa número uno en nado con delfines en el mundo.

Desde su ingreso al corporativo en 2010 se propuso, junto con los demás miembros del consejo directivo, cumplir con los retos propios de su quehacer profesional, uno de los cuales se consolidó este año, al recibir el grupo la certificación como “Súper Empresa 2013”.

Con una maestría en Alta Dirección y otra en curso en Responsabilidad Social, aplica su experiencia con poco más de 500 asociados y su labor se reconoce: recibe del consejo directivo el nombramiento como “líder del año 2013”, en el marco de la undécima convención anual de Dolphin Discovery celebrada en Puerto Vallarta.

Es el resultado de un trabajo de muchos años en la industria turística, que comenzó en 1993 cuando se incorpora a la aerolínea Aviacsa, en la Ciudad de México. Más tarde, en 1999, la invitan a colaborar con la firma Allegro en Cancún y tras cinco años de actividad, “siempre en recursos humanos”, trabaja durante seis años con una empresa outsourcing vinculada con varios hoteles de este centro vacacional.

“Aunque enfrenté momentos difíciles, es siempre satisfactorio para mí saber que ayudo a la gente a ser mejores seres humanos, mejores colaboradores, que los escucho, me dan su confianza, la cual se cultiva con la comunicación, atención y un ambiente laboral sano, que incluso me permite hacer amigos”.

Con varios proyectos por desarrollar, entre ellos escribir un libro sobre el recurso humano y la calidad en el trabajo, convertirse en conferencista y consolidar la creación del patronato de la Fundación Dolphin Discovery, Lupita Jiménez reitera que su misión es y seguirá siendo “hacer del recurso humano, un valor humano”.  (Norma Anaya)

 

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La moneda está en el aire, águila o sol

por Redacción 1 octubre, 2013

El lento avance del sector inmobiliario residencial-turístico de lujo en el Caribe mexicano peligra con la propuesta de la  reforma hacendaria del Ejecutivo federal

A cinco años de la debacle económica de Estados Unidos, que detonó con el colapso de la burbuja inmobiliaria y provocó la llamada crisis de las hipotecas subprime, el sector inmobiliario del Caribe mexicano registra hasta ahora una ligera recuperación en la oferta residencial turística de lujo, cuyo inventario se estima en cuatro mil 545 unidades y ventas de apenas el 50% en los últimos años.

Con la parálisis del sector a cuestas luego de la crisis, los 103 proyectos residenciales de lujo en la zona, cuya inversión global se estima en 900 mdd y una superestructura de 21 mil mdd, reportan un lento despertar, respaldado con las modificaciones al Artículo 27 constitucional que permite a extranjeros la compra de inmuebles de uso residencial en zonas de playa del país.

El colapso financiero tuvo repercusiones a nivel internacional con fenómenos parecidos en otras latitudes, como es el caso de España, uno de los mercados inversores de mayor importancia en Quintana Roo, lo que también echó por tierra los planes que los desarrolladores ibéricos fincaron en la entidad para convertir esta zona en una área de oportunidad para los denominados baby bommers.

Y es que el mercado potencial para la oferta inmobiliaria de lujo de los destinos turísticos del estado y del país en su conjunto es precisamente Estados Unidos, donde se estimó hasta 2012 una cifra de casi 76 millones de baby boomers, quienes ante la difícil situación económica de su país volcaron sus intenciones de compra o adquisición de segundas residencias al consumo interno.

Grupos desarrolladores asentados en la zona tuvieron que adecuarse a las circunstancias del mercado y encontraron, como en la mayoría de las situaciones difíciles, apoyo en el mercado nacional, que a la fecha representa el 95% de las ventas, que suman dos mil 400 unidades. Sin embargo, las iniciativas de la reforma hacendaria podrían, como están planteadas, frenar toda posibilidad de crecimiento en el sector.

Lemmus Inver

México Real State

Miguel Ángel Lemus, CEO de Lemmus Inver México Real State, reconoció que ante tal panorama “hemos insistido con el mercado nacional y hemos aprendido a mercadear con ellos.

“Estados Unidos no ha logrado estabilizar su economía y sus ciudadanos se  voltean al consumo interno para fortalecerse, incluso las políticas de la nación se enfocan más a eso, haciendo más atractivos sus destinos turísticos y su oferta inmobiliaria”.

El directivo comentó que comienzan a ver signos de reactivación de la inversión extranjera en Miami, que es la “capital”  de Latinoamérica en materia inmobiliaria, y eso arroja buenos signos.

Se refirió incluso como estímulo a la modificación del Artículo 27 constitucional aprobada por el Congreso y las instancias estatales, que permite a los extranjeros comprar propiedades en playas mexicanas siempre y cuando el uso sea residencial, lo que dará mayor certeza al comprador y contribuirá a incentivar el mercadeo.

Hasta ahora el inventario de la oferta residencial turística de lujo se mantiene en dos mil 145 unidades, y lo que más se mueve son las que tienen un precio promedio de 25 mil pesos el metro cuadrado y una superficie de 130 m2, cuyo valor total se estima en tres millones 500 mil pesos, unos 260 mil dólares.

En contraste, el mayor rezago se percibe en los bloques residenciales “plus”, con superficies de entre 300 y 400 m2 y un valor promedio en el mercado de siete millones de pesos.

Sin embargo, tanto Miguel Ángel Lemus como Ana Beatriz Muñoz, presidenta de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) Cancún, y otros representantes del sector empresarial coincidieron en que todo esfuerzo de recuperación se vería sepultado de aprobarse la propuesta de reforma hacendaria, que incide en forma directa en el desarrollo del sector.

Deloitte

En ese marco, Luis Liñero, analista de Deloitte, subrayó que Quintana Roo y zonas fronterizas del país serían las más afectadas con la iniciativa de reforma hacendaria, pues repercute en el turismo y la industria inmobiliaria, sectores que representan el 90% de la actividad económica del estado.

El especialista subrayó que el impuesto a la renta y venta de viviendas, así como a los créditos hipotecarios, golpeará e incluso pondría en recesión a la industria, segunda en generación de riqueza y empleos después de la hotelería. Además, el incremento del IVA al 16% generará una espiral inflacionaria que no se verá en otros estados.

AMPI

La titular de AMPI explicó que se observa una ligera recuperación de la actividad inmobiliaria, incluso se perfila la reactivación del inventario residencial turístico de lujo que quedó pendiente a raíz de la crisis económica que paralizó al sector, el cual  estimó en unos 500 mdd.

“Se reactiva lo que estaba dentro de Puerto Cancún y la oferta en general del centro de la ciudad, como Be Towers, que desarrollará otra torre, Sky, en su segunda etapa; Elemental, Lahia, entre otros”.

Insistió que no son proyectos nuevos, pues las condiciones del mercado no son las óptimas para nueva oferta. Además, los clientes buscan destinos más económicos, como San Miguel de Allende, Gto., Mérida, Yuc., Chapala, Jal.; el propio mercado nacional explora fuera del país ante la inseguridad y los bajos costos de la oferta en Estados Unidos luego de la debacle del sector.

No obstante, coincidió que son los mexicanos los que respondieron a la oferta del sector inmobiliario residencial turístico de lujo hasta con el 90 %, además de la participación de compradores de Canadá y Rusia. En tanto continúan con programas de promoción en busca del mercado europeo, ya que en muchos países de la Unión Europea ven a México como una alternativa en materia inmobiliaria.

Sin embargo, la presidenta de AMPI reconoció que las propuestas de la reforma hacendaria que plantea el Ejecutivo federal no solo frenarán la actividad inmobiliaria del Caribe mexicano sino que afectarían toda la cadena productiva de la entidad.

Se refirió a la reunión que realizaron con representantes de diversos sectores, en donde conformaron el Grupo Quintana Roo, a través del cual pretenden hacer llegar al gobierno federal, por medio de los diputados y senadores, los planteamientos e inconformidades sobre la iniciativa.

Be Towers

Miguel Ángel Lemus, también promotor del desarrollo Be Towers, señaló que el proyecto contemplaba en su totalidad cuatro torres de condominios de lujo, de las cuales solo dos están terminadas para entrega inmediata y en conjunto suman 110 unidades, vendidas en un 80 por ciento.

Comentó que con base en la mejoría que reporta el mercado, pronto las dos torres restantes, cuya inversión rondaría en los 20 mdd, monto similar a las dos primeras, reanudarían su desarrollo, incluso con el inicio de preventa.

El complejo, apuntó, se desarrollará tipo hotel, con gimnasio, spa, lounge, cancha de racket, tres albercas y business center, para hacerlo atractivo a los clientes potenciales.

Apuntó que hasta ahora el mercado ha subsistido por el comprador nacional hasta en un 95%, siendo las ciudades representativas de los interesados Monterrey, Guadalajara, Ciudad de México y el Bajío: León, Aguascalientes y San Luis Potosí.

Explicó que con base en la situación que se presentó desde el inicio de la crisis en Estados Unidos se lanzaron a la búsqueda de nuevos mercados, incluso de Centro y Sudamérica, así como el europeo, donde las naciones tienen hoy en día una elevada presión fiscal.

Indicó que de acuerdo a las perspectivas, 2014 pintaba para ser un buen año de recuperación que debía aprovechar la industria inmobiliaria, pero ahora con las iniciativas que propone el gobierno federal en su reforma hacendaria, la industria podría quedar “de cabeza”.

El gravar con IVA la renta, compra e incluso la hipoteca, dispararía los costos de adquisición de los inmuebles, dejando al destino fuera de competencia.

Grupo Maioris

“Después de tres años de altibajos en la industria inmobiliaria, luego de la crisis financiera en Estados Unidos, se percibe una mejoría en la comercialización de unidades residenciales-turísticas de lujo en Cancún”, asegura Joaquín Soria, director comercial de Grupo Maioris.

“No es el boom que desearíamos, pero la colocación de primeras y segundas residencias a partir de este año es mejor, aunque a un ritmo pausado, lento, que se respalda con el sector financiero a través de la oferta de tasas de interés hipotecarias accesibles, lo que contribuye al desarrollo del mercado”, apuntó.

Dijo que otro factor que contribuye al avance es que poco a poco se ha ido limpiando el stock de unidades terminadas en Cancún, lo que hace que algunos contemplen la posibilidad de comenzar desarrollos nuevos.

El directivo aseguró que para el Grupo Maioris la afectación que se resintió en los últimos años fue por partida doble, pues además de la debacle financiera en la Unión Americana se presentó la crisis bancaria y económica en España.

“Al ser algunos socios del consorcio parte de entidades financieras españolas, se presentaron algunos problemas de fluidez, lo que propició, incluso, que se frenaran en 2011 tres proyectos de inversión previstos por el grupo”, expresó.

Indicó que están pendientes de la evolución del mercado, de la crisis en España y el tema bancario, pues de ello dependerá la posibilidad de reanudar uno de estos proyectos inmobiliarios, de aproximadamente 115 unidades residenciales, para el 2014.

Precisó que de las 100 unidades que comprende la torre Maioris en Puerto Cancún colocaron a la fecha el 75 %, “sin bajar ni subir precios”.

Comentó que casi la totalidad de los propietarios son mexicanos y algunos europeos que compraron en preventa. Del total, apunto, el  80% son cancunenses y el 20 por ciento restante sobre todo del Distrito Federal y Monterrey, que tienen aquí su segunda residencia.

Grupo Grand Coral

La variedad de proyectos y capacidad de desarrollo del Grupo Grand Coral, que a la fecha habría invertido en México más de mil millones de dólares y más de la mitad estaría en Quintana Roo, permitió en los últimos años mantener el nivel de ventas y oferta de unidades en varios proyectos residenciales de lujo en el Caribe mexicano.

Patricio Durante, director de E-Business del consorcio desarrollador, comentó que en el caso de Emerald Residencial Tower & Spa, complejo de 106 unidades en la Zona Hotelera de Cancún y cuya inversión superó los 100 mdd, se vendió en un 100%, mientras que continúan su desarrollo con tres proyectos en la Riviera Maya.

El directivo se refirió al proyecto Marea Azul, complejo que construyeron frente al mar y en donde hasta la fecha están disponibles 192 unidades de un total de 300, mientras que el complejo Nick Price Residences de 123 unidades, frente al campo de golf de 18 hoyos y de firma propia, está listo para escrituración y entrega inmediata.

Añadió que Residencias Grand Coral by Lorena Ochoa, que contará con 96 unidades de una hasta cuatro recámaras y superficie de hasta 240 metros cuadrados de construcción, sigue su desarrollo con una inversión inicial de 24 mdd y está próxima su conclusión.

El director de E-business agregó que el mercado mexicano participa en la compra de unidades hasta en un 85%, aunque también hay potenciales compradores de Canadá y Europa, para el caso de Marea Azul, mientras que en Nick Price es más variado, con canadienses y familias mexicanas.

Apuntó que es temprano para dar respuestas de afectación o no al sector inmobiliario con la propuesta de reforma hacendaria que presentó el gobierno federal.

 

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Encuentro con Roberto Cintrón

por Redacción 1 octubre, 2013

Presidente de la Asociación de Hoteles de Cancún

El Cancún Travel Mart México Summit es una tradición que mantiene en alto, a pesar de la crítica, el nombre del destino. En esta ocasión proyecta un incremento de entre un 10 y 15% en el número de participantes.

Aunque la realización del encuentro turístico, que este año llega a la edición 26, está constantemente en la mesa de discusión al ponerse en duda sus alcances y beneficios, el sector hotelero entra en defensa del evento al afirmar que es necesario, e, incluso, como dice su propio slogan, It´s More Than Cancún.

Consciente de los retos y los obstáculos que enfrentan Cancún y su evento turístico, Roberto Cintrón, presidente de la Asociación de Hoteles de Cancún (AHC), en encuentro con Latitud 21 habla sobre su realización.

Latitud 21.- En momentos de dificultad en materia turística y sobre todo ahora con el volumen de oferta hotelera de Cancún, ¿qué representa la realización del Cancún Travel Mart México Summit 2013?

Roberto Cintrón.- El evento es una tradición que inició luego del paso del huracán Gilberto y cada vez se afianza más y más. Los principales mayoristas están acostumbrados a reservar esta fecha para venir al Travel Mart y se ha hecho una alianza, casi hermandad, entre hoteleros de Cancún y los mayoristas, porque todos vienen al encuentro y lo hacen con mucho gusto; porque el destino es, quizá, el lugar adonde mandan más turistas, el que más les produce negocio. Además, sigue siendo una herramienta para posicionarnos y seguimos afianzando también alianzas de negocio. En las últimas ediciones se abrió la convocatoria para que vengan cada vez más hoteles de otras ciudades del país, mayoristas de diferentes partes del mundo, y se está logrando.

L21.- ¿Cómo se va adecuando o modificando el Cancún Travel Mart para cumplir con las necesidades y requerimientos actuales, con base en los  cambios  del sector?

RC. Yo creo que desde que comenzamos el evento se previeron muchas cosas. El sistema que tenemos de citas pre programadas es muy bueno y eso le da satisfacción a mucha gente; quizá el problema es que muchos hoteles ofrecen suites a mayoristas para que ahí lleven a cabo sus  encuentros en lugar del Centro de Convenciones, pero hemos hablado del tema con ambas partes para que todas las negociaciones se realicen en el recinto oficial. La estructura del evento en sí tiene pocos cambios, es adecuada. Ahora sólo estamos en pláticas con la Cámara Nacional de la Industria Restaurantera (Canirac) para que participen ofreciendo sus servicios.

L21.- Mucho se habla del estancamiento del Cancún Travel Mart y que es más bien un ejercicio de relaciones públicas, una cita de amor, más que un encuentro de negocios. ¿Cuál es su opinión al respecto?

RC.- En cierta medida es cierto, pero también lo es el tianguis de México, el de España, Londres, Alemania, los contratos no se firman ahí por lo regular. Son más bien encuentros, pláticas sobre las nuevas ofertas que pudiéramos tener, los cambios que hay en hoteles, en el destino y los programas novedosos que se pudieran realizar. Hay hoteleros que no firmaron contratos en el Tianguis de México o mayoristas nuevos que no fueron y posiblemente firmen contratos aquí. Es un encuentro de negocios, información, comunicación, relaciones públicas, pero es necesario tenerlo, es el evento de Cancún y le da mucho nombre, es promocional y hasta de publicidad, porque se ve en muchos lados. Es institucional.

L21.-  Con el tiempo cambió el propio  destino, el comportamiento del flujo de visitantes, los mercados, la competencia internacional, ¿cuáles son ahora los retos y los obstáculos de Cancún?

RC.- Son varios retos, que al mismo tiempo son obstáculos, ocasionados en gran medida por las alzas que tenemos y pudiéramos tener en  los impuestos. Vamos a platicar con los mayoristas que vengan sobre el reciente aumento en el impuesto a nómina, que fue del 50 %, aunque se diga que es del dos al tres por ciento. Muy posiblemente, esperamos que sean rumores,  el IVA podría subir del 11 al 16%, si no es que lo suben más, y por otro lado el tema de prórroga  del régimen de región fronteriza que tiene Quintana Roo. Todo esto provocaría automáticamente el aumento en el precio de muchos productos y artículos que la hotelería compra: muebles, cuadros, carnes, alimentos en general; son productos que se importan y esto es una cadena que  probablemente nos sacaría del mercado competitivo.

L21.- ¿Recurrirán a alguna acción en torno al Impuesto a la Nómina?

RC.- El Impuesto a la Nómina ya se autorizó y se cobra a partir del 17 de septiembre, vamos a ver de qué forma lo absorbemos. Recurrir al  amparo es difícil, pues la consigna de la federación es que los estados tengan más impuestos propios; algunas entidades se ampararon, pero no procedió.

L21.-  Por otro lado, ¿cuáles son hoy en día las fortalezas y debilidades de Cancún?

RC.- Las fortalezas de Cancún son muy conocidas, su belleza, la calidez de su gente, el servicio, su infraestructura hotelera de alto nivel y certificaciones de calidad, conectividad con el aeropuerto de Cancún, que es el mejor de América Latina. Tendemos a quejarnos de cosas que suceden en el destino, pero es porque la gente no viaja mucho y no sabe. Tenemos menos debilidades que puntos fuertes. Por ejemplo, la inseguridad ya dejó de ser tema. En las cuatro ciudades que visité recientemente no se tocó en lo absoluto por ninguno de los agentes de viajes con quienes platicamos, es algo que afortunadamente está pasando. Los temas de los que se habla son los hoteles en remodelación, los nuevos y las fusiones.

L21.- ¿Cuáles son las metas de la edición 26 del Cancún Travel Mart 2013?

RC.- Incrementar entre un 10 y 15%  el número de participantes, tanto vendedores como compradores, además de ampliar la base de países que traemos, en relación con el evento del año pasado. En 2012 el Cancún Travel Mart reportó  un total de 308 compradores, 376 proveedores, 684 delegados, 93 stands, cuatro mil 312 citas de negocios y una expectativa de venta de tres mil millones de dólares.

L21.- ¿Cancún está listo para mostrar su actual cara, en la que se muestran rasgos de deterioro y descuido?

RC.- Hay que decirle a los empresarios, porque es culpa de ellos, que no se preocupan por el frente de sus negocios e incluso los han abandonado. Por los alrededores del Centro de Convenciones hay varios; esto ya es entre particulares y se debe arreglar. Se hizo un llamado a través de la Comisión de Imagen Urbana de Cancún (Cimuc)  y antes a través de otras iniciativas; se hacen esfuerzos con los dueños de los predios y los sitios en abandono, pero no hacen caso.

L21.- ¿Cómo está la estructura del Cancún Travel, quién lo organiza y quién comercializa?

RC. El evento sigue a cargo de William Colleman Inc; lo hacen bien, no hay por qué cambiarlo. La próxima edición tendrá un costo aproximado de 200 mil dólares, que aportan los hoteleros, como promotores. Llegamos a la edición 26 y tendrá como sede el Cancún Center. El giro es eminentemente turístico, ya que es el principal evento de comercialización del Caribe mexicano, con la participación de otros estados de la República Mexicana.

 

[editor]Encuentros[/editor]

 

Polígono Sur…

por Redacción 1 octubre, 2013

El cuerno de la abundancia inmobiliario Grupo Cumbres potencia la plusvalía del último trazo urbano de Cancún a través de comunidades  integrales, cuya inversión se cifra en 88 mdd

La estrategia del último trazo urbano de Cancún, el llamado Polígono Sur, coincidió con el aire visionario del empresario capitalino Moisés El Mann, considerado el “rey mexicano del ladrillo”, para potenciar la zona, actualmente la de mayor plusvalía del norte de Quintana Roo, donde ha inyectado alrededor de 80 mdd para la construcción de desarrollos inmobiliarios con el concepto de comunidades integrales, bajo el brazo rector del empresario Edgar Villajuana, director general de Grupo Cumbres.

La estrategia para el Centro de Población de Cancún fue la concepción de un sistema policéntrico cuya organización permitirá disminuir desplazamientos y maximizar los recursos de la población.

Ante el crecimiento de la mancha urbana, el centro de Cancún dejó de ser el núcleo y se desplazó por un centroide ubicado al final de la Av. La Luna, que, además de las zonas cercanas al aeropuerto, es donde se está dando el mayor asentamiento humano en la actualidad. Junto con este centroide se concretó el Polígono Sur, cuyo detonante fue la apertura de la avenida Huayacán por su privilegiada posición geográfica, colindante al Aeropuerto Internacional de Cancún, la carretera Cancún-Mérida y la autopista Cancún-Chetumal.

El origen

El origen del Polígono Sur, afirma la arquitecta Martha Gárate, de REMA Estudios, Proyectos, Construcción, surge ante la necesidad de darle certeza a las tierras del ejido Alfredo V. Bonfil, ya que se estaban comercializando terrenos en Álamos y Doctores, principalmente, sin regulación alguna. “Después de un análisis, el resultado fue que el crecimiento de la ciudad estaba enfocado en esa zona, hablando particularmente de vivienda para nivel medio y medio alto, ya que el de vivienda de interés social estaba muy marcado hacia el norte, en la salida a Mérida. Entonces surge la necesidad de hacer el Programa Parcial de Desarrollo Urbano de las dos mil 168 hectáreas que forman parte del ejido, por lo que fue creada la empresa Nueva Alternativa, formada en asociación entre el gobierno del estado y el ejido Bonfil, determinando que esas tierras tenían todavía uso común.

“El Polígono Sur se concibe y toma fuerza ante la falta de servicios y la saturación del centro de Cancún. Es un proyecto a largo plazo que actualmente se encuentra en su primera etapa, con un horizonte de 10 a 12 años. Su desarrollo dependerá del crecimiento de la ciudad, y es muy probable que en 20 o 25 años esté alcanzando un nivel de madurez y estabilidad”, afirma.

El desarrollo

Para el urbanista y arquitecto Ricardo Alvarado, director de Proyectos y Construcción de Grupo Cumbres, “el crecimiento de Cancún hacia el poniente se dio por una situación muy importante, lo que hace la diferencia de otras ciudades costeras, que es la planeación desde su creación, que afortunadamente se respetó. La planificación contempló desde su origen respetar el frente de la costa, como Zona Hotelera y generador de empleo y productividad, y el poblado de apoyo, que se convirtió en esta gran ciudad, se ubica después del litoral de la laguna Nichupté, teniendo como únicas ventanas en la actualidad a Tajamar y Malecón Cancún. El plan de origen sitúa el crecimiento urbano al poniente del mar, en la parte continental, lo que tiene cierta lógica por las características del suelo, que es firme y se sale de la parte de manglar o de pantano. El hecho de que haya crecido hacia la salida a Mérida se debe a que es la población con la que se tiene más relación comercial y de abasto. Después de 40 años de creación, la ciudad ahora cuenta con un corredor urbano hacia el sur, que aunque paralela a la costa tiene una cierta distancia para respetar el medio ambiente y el sistema lagunar”.

Cronología, Ejido Alfredo V. Bonfil

“El ejido fue creado en 1974 y la publicación en el Diario Oficial de la Federación nos dotó de 25 mil 115 hectáreas; son tierras de uso común, de las cuales, con el nuevo Programa de Desarrollo Urbano, cerca del 38 por ciento de esas tierras ya van a estar dentro del mismo. Tenemos un programa de regularización permanente, como se vio en la asamblea del 13 de noviembre de 1999 y en la asamblea del 2005 donde se aportaron dos mil 168 hectáreas a la sociedad Bonfil-Nueva Alternativa Quintana Roo, lo que comprende todo el Programa de Desarrollo Urbano del Polígono Sur, indica Silvestre Córdova, comisario del ejido Alfredo V. Bonfil.

“En la asamblea en el 2007 se incorporó otro número de hectáreas para poder entregarle a los posesionarios. Hoy estamos trabajando para que en los próximos meses, ya sea noviembre o diciembre, tengamos una asamblea para contribuir a regularizar todo el área de asentamientos humanos que está enfocada en el polígono cuatro de la salida a Mérida, donde se encuentra la mayoría de los asentamientos humanos de la ciudad de Cancún.

“Hay que tener en cuenta que este es un compromiso tanto del gobierno del estado como del gobierno federal, para poder darle mejor certeza jurídica a la sociedad, a los posesionarios, y ofrecer también certeza jurídica a los ejidatarios, quienes tienen muchas inversiones en esta área, y así poder tener un mejor crecimiento tanto social como económico y en cuestión de desarrollo urbano. Todas estas áreas estarán integradas dentro del PDU para que así no podamos ser rebasados en los próximos años”, agrega.

Programa Parcial de Desarrollo Urbano de la Reserva Urbana Sur

“Ese programa en su momento fue bueno. Hay que tener en cuenta que fue lo que se necesitaba en esos tiempos. Hoy se ha desarrollado cerca del 30% de ese complejo, alrededor de 500/600 hectáreas, pero mucho del uso de suelo de ese programa parcial de desarrollo urbano también ya está rebasado. Necesitamos nuevas tendencias de crecimiento, nuevos usos de suelo acorde a las necesidades. Hay que tener en cuenta que en ese tiempo no se pensaba que la Huayacán fuera a ser una avenida. Hoy tenemos una gran avenida que da más fluidez a toda la circulación, por ende todo lo que está alrededor ya no puede tener el mismo uso de suelo que tenía anteriormente. Creo que debe disponer de un uso de suelo real, de acuerdo a las necesidades que va pidiendo el mismo desarrollo de la ciudad a través de los años”, señala Silvestre Córdova.

El detonante

“La avenida Huayacán permitió mejorar la infraestructura vial de la parte sur de Cancún con beneficio directo para quienes se trasladan a la zona de escuelas, al aeropuerto o a la Riviera Maya. Es una vía alterna que permite desconcentrar el tráfico del bulevar Luis Donaldo Colosio y darle mayor fluidez al transporte con dos carriles y siete kilómetros de longitud, que van desde la entrada a Residencial Las Américas hasta la carretera Cancún-Tulum.

“Su construcción vino a detonar un boom inmobiliario en la zona del ejido Alfredo V. Bonfil, área en la que ya se había registrado un crecimiento de vivienda interesante, que a su vez hizo voltear la mirada del gobierno para dotar los servicios necesarios para su desarrollo.

“Al tratarse de una pieza clave para el desarrollo de la zona sur del destino, en el Plan de Desarrollo Urbano de Cancún se contempla la ampliación de la Av. Huayacán a dos carriles por sentido, con un camellón al centro por el que circulará un tren ligero, que forma parte del proyecto del Tren Transpeninsular”, señala Martha Gárate.

Por su parte, el arquitecto Ricardo Alvarado señala que la Huayacán ha tomado gran relevancia principalmente por su conectividad. “Viene a ser prácticamente un eje paralelo a la avenida Colosio y se da al principio por las líneas de alta tensión de la CFE. Así, se convierte en una alternativa importante para entrar o salir de la ciudad y en el detonante de un área donde surgen fraccionamientos que brindan calidad y urbanización muy diferente a las que ya existían. Forma parte de un polígono que de alguna manera da continuidad a lo que hizo Fonatur, un eje de vivienda de mejor nivel y con grandes ventajas por la conectividad que tiene”.

La visión, Cumbres

“Desde hace muchos años se viene trabajando en la planeación de desdoblar la ciudad hacia la zona del ejido de Bonfil. Hay varias arterias que se vuelven muy importantes dentro de ese proyecto, y hoy una de las que más destaca es la avenida Huayacán, lo que nos impulsó a invertir en el desarrollo de Grupo Cumbres con nuestra primera comunidad integral, Residencial Cumbres, diseñando un acceso al proyecto desde esta vialidad, refiere el empresario Edgar Villajuana.

“Aprovechando las obras que el gobierno del estado hizo con la avenida Huayacán, desarrollamos nuestro segundo proyecto, Palmaris. La aceptación del mercado para el proyecto fue extraordinaria. Ciertamente se vendió mucho más rápido de lo que esperábamos. Se obtuvo una plusvalía muy interesante, duplicando su precio de salida en tres años. Después vino Arbolada, seguido de Aqua Residencial, proyectos en los que actualmente estamos más enfocados”, afirma.

“Ante el fenómeno registrado en la ciudad, en el que la población buscaban mejores opciones de vivienda, así como ante la necesidad de oferta habitacional dirigida a la clase media alta, consideramos que el Polígono Sur era ideal para desarrollos clase A.

“Se fue planeando la atención a diversos mercados, de forma tal que se ha ido cubriendo la demanda de  lotes en Cumbres, los cuales son de 300 metros2; los de Palmaris son de 160 y los de Arbolada de 110 m2. Todos con las mismas características de diseño y urbanización. La diferencia es el tamaño del lote, pero el nivel de calidad, amenidades, áreas verdes, pavimentos y electrificación es la misma. El objetivo de los proyectos es  que todos tienen el derecho de vivir con los mismos estándares de calidad y ajustándonos a la capacidad económica, por eso varía el tamaño del lote. En la escala de precios hoy encuentras casas en Cumbres que pueden estar alrededor de los cuatro millones de pesos; en Palmaris hay casas del rango de dos y medio millones de pesos y en el caso de Arbolada en millón y medio de pesos”, indica el director de Grupo Cumbres.

Comunidades integrales

“Con nuestros proyectos le dimos continuidad a un concepto que Fonatur ya había desarrollado durante cerca de 40 años. Analizamos los requerimientos actuales del mercado y los introdujimos a la oferta en los proyectos que veníamos manejando, las comunidades  integrales, en las cuales tienes prácticamente todos los servicios que requiere una familia: centros comerciales, iglesias, escuelas, restaurantes, centros de diversión, centros de reunión, áreas para realizar deportes y actividades. Nos quedó muy claro que había que diferenciarse y hacer el sitio más atractivo, y es por ello que se decidió hacer el bulevar de entrada, con sus espejos de agua. También era muy importante  tener el residencial bardeado, y atender la demanda de seguridad adicional que la gente está pidiendo, por lo que se controló el acceso a  los fraccionamientos, se instalaron todo tipo de sistemas, procedimientos y equipamientos, para brindar mayor seguridad y vigilancia, con estas acciones se reducen de manera muy importante las probabilidades de algún problema. En el caso de Cumbres, los lotes que están frente al Instituto Cumbres los dejamos para equipamiento, y ahí pensamos en la edificación de gimnasios, escuelas de danza, clases de ballet, de idiomas, de música, etcétera, que se puedan establecer  otorgando una  educación complementaria”, agrega Villajuana.

Cuerno de la abundancia

“Como desarrollador, la experiencia de invertir en el Polígono Sur ha sido buena, ya que los dos desarrollos que hemos lanzado al mercado han sido exitosos, lo cual nos ha permitido crecer y sobre todo pensar en la posibilidad de seguir creciendo. Gracias a que tenemos un despacho de proyecto arquitectónico donde generamos proyectos ejecutivos, en los que implementamos un sistema de control de obra exitoso que permite conocer y controlar el importe de inversión con un error menor al dos por ciento, invertir en esta área era un paso natural. Buscamos inversionistas, tuvimos buena respuesta, desarrollamos, salimos a ventas y funcionó muy bien”, de acuerdo con Jokin Luisa de Kince Arquitectura.

“El progreso del Polígono Sur es muy interesante, todavía se tiene que definir una zona que no está desarrollada y tiene mucha tierra ejidal. Dependiendo de la tendencia que se genere, y lo que se invierta en infraestructura, puede convertirse en una especie de suburbio ordenado y de un buen nivel de vida o adaptarse al resto de la mancha urbana, en un entorno de caos y arbitrariedad. No me gusta que los principales desarrolladores de fraccionamientos están apostando por terrenos muy pequeños y densidades muy altas”, comenta Jokin Luisa.

“La visión de Grupo Cumbres es excelente. La oportunidad de brindar la posibilidad de adquirir vivienda de gran calidad ha sido un éxito. Como desarrollador, mi experiencia ha sido muy grata gracias a la creciente plusvalía de la zona”, expresa Carlos Constandse.

 

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En la cumbre

por Redacción 1 octubre, 2013

El desarrollo urbano de Cancún no se dio de manera natural desde ninguna perspectiva. El primer cuadro se proyectó para dar soporte a la masa laboral de la Zona Hotelera, entonces proyectada en 30 mil habitantes. Se subestimó el naciente producto turístico, cuyo crecimiento fue desorbitante y a la postre trajo consigo serias consecuencias de falta de infraestructura urbana y vial que a poco más de cuatro décadas se siguen padeciendo.

Este abrumador crecimiento sugirió nuevos trazos urbanos, pero erráticamente, no fueron lineales sobre el litoral -720 kilómetros del Mar Caribe-, como de manera natural ha sucedido en las principales zonas costeras de México y el mundo. Se demarcaron hacia el Noreste con rumbo al Suroeste, lo cual tuvo como efecto colateral un retraso en el desarrollo de Cancún hacia Chetumal, ante la falta de conectividad adecuada para potenciar tanto económica como  turísticamente la zona. Consecuentemente ese trazo a la larga provocó un descalabro en su plan de desarrollo urbano, y también vial… Pero esa es otra historia.

Cronológicamente el primer Plan Maestro de la Ciudad de Cancún tuvo sus orígenes en 1970, bajo el trazo de Infratur y el Banco de México. Fue hasta 1985 cuando ese instrumento de planeación tuvo un Plan Director de Desarrollo Urbano y su primera actualización hasta 1993, renovándose dos años más tarde, y proyectándose posteriormente en el tan sonado –y olvidado- “2020”. Las circunstancias de crecimiento obligan en los albores del 2000 a concretar programas parciales, el de la Zona Norte, la zonificación de Puerto Cancún y de la Tercera Etapa de Zona Hotelera, y es hasta 2004 cuando se publica el Programa Parcial del Polígono 11.

En cuanto a la estrategia para el centro de población de Cancún se planeó bajo la concepción de un sistema policéntrico, cuya organización permitiría disminuir desplazamientos y la desconcentración del área centro, y es en 1998 cuando se tiene el primer antecedente del programa parcial para incorporar la Reserva Sur al desarrollo urbano, tema de esta portada.

Ante el crecimiento de la mancha urbana se descentralizó el ombligo de la ciudad, y el nuevo núcleo se desplazó hacia la avenida La Luna, donde de hecho se concentra el mayor asentamiento poblacional en la actualidad, dando paso a un nuevo polígono aledaño, el Sur, cuya privilegiada posición geográfica, a pocos kilómetros del Aeropuerto Internacional de Cancún y a pocos más de la línea costera, fue capitalizada por el Grupo Inmobiliario Cumbres, bajo el liderazgo del empresario capitalino Moisés El-Mann, y bajo el brazo ejecutor de Edgar Villajuana, quienes han delineado la vocación, y plusvalía, de la zona, a través de exitosos productos inmobiliarios bajo el régimen de comunidades integrales. Desde su perspectiva dan la directriz para replicar a través de sus esquemas un plan de desarrollo ordenado y global que permita redirigir el futuro urbano del Caribe mexicano.

La visión de Grupo Cumbres ha ayudado desde entonces a amortiguar la desfavorable escena económica que ha golpeado a la industria inmobiliaria tras los colapsos de dos de las principales fuerzas motoras de este destino, Estados Unidos, como mercado emisor natural, y España, como principal país inversor, con más del 65% de inversión hotelera en Riviera Maya y con alrededor del 40% de inversión en Cancún. La estrategia de esta dupla fue dirigir su oferta a un segmento económico poco explotado, pero creciente y demandante.

La incursión del grupo al destino parecía excesivamente conservadora hace poco más de una década. La construcción del primer centro comercial de la ciudad en forma, Plaza Las Américas. Continuaría con la expansión de este formato a Chetumal, Playa del Carmen y Mérida. Vendría posteriormente el desarrollo inmobiliario, impulsando el Polígono Sur, donde también apuestan un ambicioso proyecto bajo el esquema de Country Club, con un campo de golf de diseño TPC.

Y es que hay visión, y mucha, de esta dupla, que ha llegado a la cumbre. El-Mann, como rey del ladrillo, y con madurez en sus desarrollos, creó el primer fondo de inversión inmobiliaria cotizado en la Bolsa Mexicana de Valores (Fibra Uno), constituido con los activos inmobiliarios que controlan a lo largo y ancho del país, y con ganancias apoteósicas, que le han permitido levantar vuelo hacia la internacionalización con la reciente adquisición de la red de oficinas de Banco Sabadell, tras una friolera inversión de 300 millones de euros en una sola operación.

Villajuana, con tres décadas afincado en la zona, ha sido un audaz contador, economista, estratega, asesor, tanto que dirigiendo Fonatur en un periodo importante destapó las cloacas burocráticas de uno de los principales productos inmobiliarios del Caribe mexicano, Puerto Cancún. También fue un importante eje precursor y rector en la constitución de una de las primeras comunidades integrales del Polígono Sur, Villa Magna.

Ambos lo han tenido claro. Han sabido dirigir a recaudo sus inversiones: al mercado mexicano, que ha sostenido su pujanza en una constreñida economía mundial.

 

[editor]mariana-orea[/editor]

Los paradigmas de la reforma hacendaria

por Redacción 1 octubre, 2013

Al hablar de cuestiones impositivas resulta difícil eventualmente ser objetivos. Los impuestos de suyo no son agradables desde mucho antes de los romanos.

Las tribus de la gran Mesoamérica que tributaban a los poderosos aztecas simplemente se sentían agraviadas y avasalladas por el pago de impuestos al grupo dominante; los impuestos son eso, una imposición; sin embargo, necesaria y fundamental aunque no nos gusten, para poder permitirle al Estado su función y emprender en consecuencia las obras y acciones en beneficio directo de los gobernados, y es ahí en donde radica gran parte de nuestra molestia, cuando menos en México y el resto de Latinoamérica, toda vez que los ciudadanos no vemos una respuesta en calidad de vida digna a cambio de nuestras  onerosas tributaciones.

Hay impuestos que a más de ser necesarios para la buena marcha del Estado, eventualmente es incluso menester incrementarlos cuando su aplicación se justifica plenamente. En Quintana Roo por ejemplo, hace tiempo que me he manifestado en el sentido de que el Impuesto al Hospedaje que se utiliza para la promoción de nuestros destinos turísticos debería tener una base recaudatoria más amplia y que aportaran a la promoción con su tributación todos los sectores de la gran cadena de valor del turismo, léase restaurantes, arrendadoras de autos, centros comerciales, etc. como sucede en Florida, con lo cual en ese estado de la Unión Americana obtienen una bolsa millonaria en dólares enorme, que se usa exclusivamente para la promoción turística.

En Quintana Roo Félix González nos ensartó con un 50% de incremento en el Impuesto al Hospedaje, para pasar del dos al tres por ciento, lo cual podría ser bien visto; sin embargo, hasta hoy no vemos el retorno de dicho impuesto en acciones directas de promoción turística a través de los canales adecuados y existentes para ello.

Es decir, que las reformas hacendarias y los ajustes a las tasas impositivas son eventualmente necesarios cuando están plenamente justificados, pero lo más importante cuando su aplicación repercute en una mayor eficacia para el Estado y en una estrategia que fomente y mejore la productividad y la competitividad, que tristemente no es el caso de la reforma de Peña Nieto. 

Muchos son los analistas que se debaten y comentan sesudamente por todas partes acerca de la nueva e impopular reforma, al parecer fraguada por el secretario de Hacienda, Luis Videgaray, cuya gestión está resultando un fracaso, como lo evidencian los números de crecimiento económico, además de que su pretendida reforma significa un golpe tremendo a la economía de la clase media, como ya se ha comentado con amplitud por todo el país.

Me parece que en el afán de recaudar se ha pensado que la solución está en el impuesto general al consumo, que es el que la mayoría pagamos sin chistar y con casi nulas posibilidades de evasión, pero han prevalecido tremendos paradigmas que han nublado la óptica y al final terminaron en un remedo de reforma, profunda sí pero que lesiona, que agrede y que sin duda no promoverá el crecimiento económico.

Sin embargo, esta propuesta hacendaria se contrapone al desarrollo y competitividad turística, no obstante sus grandes aportaciones económicas a las arcas de la federación.

La propuesta de homologación del IVA al 16%, implica en Quintana Roo, el principal destino turístico de México y el principal generador de divisas turísticas de todo el país, pasar de tasa Cero en la transportación terrestre hasta el 16%, un incremento que a todas luces nos pondrá fuera de mercado y en seria desventaja frente a otras islas del Caribe y otros destinos turísticos del mundo.

La transportación turística terrestre que hoy no causa impuesto es uno de los principales y más importantes ingredientes de la cadena de valor del negocio turístico de México y es de suma importancia crear todas las condiciones necesarias para hacerla cada vez más competitiva frente al resto de los destinos turísticos del mundo.

Por cierto, los propietarios de taxis no pagan impuestos, no les dan prestaciones a sus trabajadores que están detrás del volante y no contribuyen en nada a la promoción de los destinos turísticos.

Otro factor importante a considerar en el marco de esta pretendida reforma es el hecho de que luego de muchos años de buscarlo habíamos logrado para este sector turístico la tasa Cero para grupos, convenciones y congresos del extranjero, un enorme aliciente e incentivo para que las grandes corporaciones prefirieran México antes que otras ofertas para llevar a cabo sus eventos, teniendo en cuenta además que el segmento de Convenciones y Congresos es de alto poder adquisitivo y en consecuencia alto nivel de gasto, con el enorme beneficio que ello significa para nuestros destinos turísticos. Los viajes de negocios de este tipo han sido una excelente alternativa para los meses de temporada baja, lo que permite mantener las fuentes de empleo en prácticamente todo el sector.

La nueva reforma pone en tremendo riesgo esta ventaja competitiva. Despedirnos gradualmente de convenciones y congresos es despedirnos también de los tan anhelados y anunciados incrementos en los flujos de turismo internacional que pudieran regresarnos  al selecto grupo de los primeros Diez Grandes receptores de turismo en el mundo.

Así también la iniciativa para gravar las importaciones temporales, una práctica común en el negocio de las grandes exposiciones y exhibiciones que pudieran realizarse en diversas ciudades de México, significando turismo, derrama y ocupaciones hoteleras tan necesarias para nuestro crecimiento, simplemente nos aleja  de estas expectativas.

Parece que en suma, la iniciativa de reforma hacendaria no sólo lesiona y agrede, no fomenta la competitividad y además no incluyó en sus análisis a muy diversos sectores. Los autores intelectuales se han quedado muy cortos, evidenciando no sólo un enorme desconocimiento sino una tremenda insensibilidad.

Yo por lo pronto me  opongo.

Cualquier comentario con esta columna que quiere regresar al trueque, favor de dirigirlo a sgrubiera@acticonsultores.com

[editor]cuarto-de-huespedes[/editor]

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