El cuerno de la abundancia inmobiliario Grupo Cumbres potencia la plusvalía del último trazo urbano de Cancún a través de comunidades integrales, cuya inversión se cifra en 88 mdd
La estrategia del último trazo urbano de Cancún, el llamado Polígono Sur, coincidió con el aire visionario del empresario capitalino Moisés El Mann, considerado el “rey mexicano del ladrillo”, para potenciar la zona, actualmente la de mayor plusvalía del norte de Quintana Roo, donde ha inyectado alrededor de 80 mdd para la construcción de desarrollos inmobiliarios con el concepto de comunidades integrales, bajo el brazo rector del empresario Edgar Villajuana, director general de Grupo Cumbres.
La estrategia para el Centro de Población de Cancún fue la concepción de un sistema policéntrico cuya organización permitirá disminuir desplazamientos y maximizar los recursos de la población.
Ante el crecimiento de la mancha urbana, el centro de Cancún dejó de ser el núcleo y se desplazó por un centroide ubicado al final de la Av. La Luna, que, además de las zonas cercanas al aeropuerto, es donde se está dando el mayor asentamiento humano en la actualidad. Junto con este centroide se concretó el Polígono Sur, cuyo detonante fue la apertura de la avenida Huayacán por su privilegiada posición geográfica, colindante al Aeropuerto Internacional de Cancún, la carretera Cancún-Mérida y la autopista Cancún-Chetumal.
El origen
El origen del Polígono Sur, afirma la arquitecta Martha Gárate, de REMA Estudios, Proyectos, Construcción, surge ante la necesidad de darle certeza a las tierras del ejido Alfredo V. Bonfil, ya que se estaban comercializando terrenos en Álamos y Doctores, principalmente, sin regulación alguna. “Después de un análisis, el resultado fue que el crecimiento de la ciudad estaba enfocado en esa zona, hablando particularmente de vivienda para nivel medio y medio alto, ya que el de vivienda de interés social estaba muy marcado hacia el norte, en la salida a Mérida. Entonces surge la necesidad de hacer el Programa Parcial de Desarrollo Urbano de las dos mil 168 hectáreas que forman parte del ejido, por lo que fue creada la empresa Nueva Alternativa, formada en asociación entre el gobierno del estado y el ejido Bonfil, determinando que esas tierras tenían todavía uso común.
“El Polígono Sur se concibe y toma fuerza ante la falta de servicios y la saturación del centro de Cancún. Es un proyecto a largo plazo que actualmente se encuentra en su primera etapa, con un horizonte de 10 a 12 años. Su desarrollo dependerá del crecimiento de la ciudad, y es muy probable que en 20 o 25 años esté alcanzando un nivel de madurez y estabilidad”, afirma.
El desarrollo
Para el urbanista y arquitecto Ricardo Alvarado, director de Proyectos y Construcción de Grupo Cumbres, “el crecimiento de Cancún hacia el poniente se dio por una situación muy importante, lo que hace la diferencia de otras ciudades costeras, que es la planeación desde su creación, que afortunadamente se respetó. La planificación contempló desde su origen respetar el frente de la costa, como Zona Hotelera y generador de empleo y productividad, y el poblado de apoyo, que se convirtió en esta gran ciudad, se ubica después del litoral de la laguna Nichupté, teniendo como únicas ventanas en la actualidad a Tajamar y Malecón Cancún. El plan de origen sitúa el crecimiento urbano al poniente del mar, en la parte continental, lo que tiene cierta lógica por las características del suelo, que es firme y se sale de la parte de manglar o de pantano. El hecho de que haya crecido hacia la salida a Mérida se debe a que es la población con la que se tiene más relación comercial y de abasto. Después de 40 años de creación, la ciudad ahora cuenta con un corredor urbano hacia el sur, que aunque paralela a la costa tiene una cierta distancia para respetar el medio ambiente y el sistema lagunar”.
Cronología, Ejido Alfredo V. Bonfil
“El ejido fue creado en 1974 y la publicación en el Diario Oficial de la Federación nos dotó de 25 mil 115 hectáreas; son tierras de uso común, de las cuales, con el nuevo Programa de Desarrollo Urbano, cerca del 38 por ciento de esas tierras ya van a estar dentro del mismo. Tenemos un programa de regularización permanente, como se vio en la asamblea del 13 de noviembre de 1999 y en la asamblea del 2005 donde se aportaron dos mil 168 hectáreas a la sociedad Bonfil-Nueva Alternativa Quintana Roo, lo que comprende todo el Programa de Desarrollo Urbano del Polígono Sur, indica Silvestre Córdova, comisario del ejido Alfredo V. Bonfil.
“En la asamblea en el 2007 se incorporó otro número de hectáreas para poder entregarle a los posesionarios. Hoy estamos trabajando para que en los próximos meses, ya sea noviembre o diciembre, tengamos una asamblea para contribuir a regularizar todo el área de asentamientos humanos que está enfocada en el polígono cuatro de la salida a Mérida, donde se encuentra la mayoría de los asentamientos humanos de la ciudad de Cancún.
“Hay que tener en cuenta que este es un compromiso tanto del gobierno del estado como del gobierno federal, para poder darle mejor certeza jurídica a la sociedad, a los posesionarios, y ofrecer también certeza jurídica a los ejidatarios, quienes tienen muchas inversiones en esta área, y así poder tener un mejor crecimiento tanto social como económico y en cuestión de desarrollo urbano. Todas estas áreas estarán integradas dentro del PDU para que así no podamos ser rebasados en los próximos años”, agrega.
Programa Parcial de Desarrollo Urbano de la Reserva Urbana Sur
“Ese programa en su momento fue bueno. Hay que tener en cuenta que fue lo que se necesitaba en esos tiempos. Hoy se ha desarrollado cerca del 30% de ese complejo, alrededor de 500/600 hectáreas, pero mucho del uso de suelo de ese programa parcial de desarrollo urbano también ya está rebasado. Necesitamos nuevas tendencias de crecimiento, nuevos usos de suelo acorde a las necesidades. Hay que tener en cuenta que en ese tiempo no se pensaba que la Huayacán fuera a ser una avenida. Hoy tenemos una gran avenida que da más fluidez a toda la circulación, por ende todo lo que está alrededor ya no puede tener el mismo uso de suelo que tenía anteriormente. Creo que debe disponer de un uso de suelo real, de acuerdo a las necesidades que va pidiendo el mismo desarrollo de la ciudad a través de los años”, señala Silvestre Córdova.
El detonante
“La avenida Huayacán permitió mejorar la infraestructura vial de la parte sur de Cancún con beneficio directo para quienes se trasladan a la zona de escuelas, al aeropuerto o a la Riviera Maya. Es una vía alterna que permite desconcentrar el tráfico del bulevar Luis Donaldo Colosio y darle mayor fluidez al transporte con dos carriles y siete kilómetros de longitud, que van desde la entrada a Residencial Las Américas hasta la carretera Cancún-Tulum.
“Su construcción vino a detonar un boom inmobiliario en la zona del ejido Alfredo V. Bonfil, área en la que ya se había registrado un crecimiento de vivienda interesante, que a su vez hizo voltear la mirada del gobierno para dotar los servicios necesarios para su desarrollo.
“Al tratarse de una pieza clave para el desarrollo de la zona sur del destino, en el Plan de Desarrollo Urbano de Cancún se contempla la ampliación de la Av. Huayacán a dos carriles por sentido, con un camellón al centro por el que circulará un tren ligero, que forma parte del proyecto del Tren Transpeninsular”, señala Martha Gárate.
Por su parte, el arquitecto Ricardo Alvarado señala que la Huayacán ha tomado gran relevancia principalmente por su conectividad. “Viene a ser prácticamente un eje paralelo a la avenida Colosio y se da al principio por las líneas de alta tensión de la CFE. Así, se convierte en una alternativa importante para entrar o salir de la ciudad y en el detonante de un área donde surgen fraccionamientos que brindan calidad y urbanización muy diferente a las que ya existían. Forma parte de un polígono que de alguna manera da continuidad a lo que hizo Fonatur, un eje de vivienda de mejor nivel y con grandes ventajas por la conectividad que tiene”.
La visión, Cumbres
“Desde hace muchos años se viene trabajando en la planeación de desdoblar la ciudad hacia la zona del ejido de Bonfil. Hay varias arterias que se vuelven muy importantes dentro de ese proyecto, y hoy una de las que más destaca es la avenida Huayacán, lo que nos impulsó a invertir en el desarrollo de Grupo Cumbres con nuestra primera comunidad integral, Residencial Cumbres, diseñando un acceso al proyecto desde esta vialidad, refiere el empresario Edgar Villajuana.
“Aprovechando las obras que el gobierno del estado hizo con la avenida Huayacán, desarrollamos nuestro segundo proyecto, Palmaris. La aceptación del mercado para el proyecto fue extraordinaria. Ciertamente se vendió mucho más rápido de lo que esperábamos. Se obtuvo una plusvalía muy interesante, duplicando su precio de salida en tres años. Después vino Arbolada, seguido de Aqua Residencial, proyectos en los que actualmente estamos más enfocados”, afirma.
“Ante el fenómeno registrado en la ciudad, en el que la población buscaban mejores opciones de vivienda, así como ante la necesidad de oferta habitacional dirigida a la clase media alta, consideramos que el Polígono Sur era ideal para desarrollos clase A.
“Se fue planeando la atención a diversos mercados, de forma tal que se ha ido cubriendo la demanda de lotes en Cumbres, los cuales son de 300 metros2; los de Palmaris son de 160 y los de Arbolada de 110 m2. Todos con las mismas características de diseño y urbanización. La diferencia es el tamaño del lote, pero el nivel de calidad, amenidades, áreas verdes, pavimentos y electrificación es la misma. El objetivo de los proyectos es que todos tienen el derecho de vivir con los mismos estándares de calidad y ajustándonos a la capacidad económica, por eso varía el tamaño del lote. En la escala de precios hoy encuentras casas en Cumbres que pueden estar alrededor de los cuatro millones de pesos; en Palmaris hay casas del rango de dos y medio millones de pesos y en el caso de Arbolada en millón y medio de pesos”, indica el director de Grupo Cumbres.
Comunidades integrales
“Con nuestros proyectos le dimos continuidad a un concepto que Fonatur ya había desarrollado durante cerca de 40 años. Analizamos los requerimientos actuales del mercado y los introdujimos a la oferta en los proyectos que veníamos manejando, las comunidades integrales, en las cuales tienes prácticamente todos los servicios que requiere una familia: centros comerciales, iglesias, escuelas, restaurantes, centros de diversión, centros de reunión, áreas para realizar deportes y actividades. Nos quedó muy claro que había que diferenciarse y hacer el sitio más atractivo, y es por ello que se decidió hacer el bulevar de entrada, con sus espejos de agua. También era muy importante tener el residencial bardeado, y atender la demanda de seguridad adicional que la gente está pidiendo, por lo que se controló el acceso a los fraccionamientos, se instalaron todo tipo de sistemas, procedimientos y equipamientos, para brindar mayor seguridad y vigilancia, con estas acciones se reducen de manera muy importante las probabilidades de algún problema. En el caso de Cumbres, los lotes que están frente al Instituto Cumbres los dejamos para equipamiento, y ahí pensamos en la edificación de gimnasios, escuelas de danza, clases de ballet, de idiomas, de música, etcétera, que se puedan establecer otorgando una educación complementaria”, agrega Villajuana.
Cuerno de la abundancia
“Como desarrollador, la experiencia de invertir en el Polígono Sur ha sido buena, ya que los dos desarrollos que hemos lanzado al mercado han sido exitosos, lo cual nos ha permitido crecer y sobre todo pensar en la posibilidad de seguir creciendo. Gracias a que tenemos un despacho de proyecto arquitectónico donde generamos proyectos ejecutivos, en los que implementamos un sistema de control de obra exitoso que permite conocer y controlar el importe de inversión con un error menor al dos por ciento, invertir en esta área era un paso natural. Buscamos inversionistas, tuvimos buena respuesta, desarrollamos, salimos a ventas y funcionó muy bien”, de acuerdo con Jokin Luisa de Kince Arquitectura.
“El progreso del Polígono Sur es muy interesante, todavía se tiene que definir una zona que no está desarrollada y tiene mucha tierra ejidal. Dependiendo de la tendencia que se genere, y lo que se invierta en infraestructura, puede convertirse en una especie de suburbio ordenado y de un buen nivel de vida o adaptarse al resto de la mancha urbana, en un entorno de caos y arbitrariedad. No me gusta que los principales desarrolladores de fraccionamientos están apostando por terrenos muy pequeños y densidades muy altas”, comenta Jokin Luisa.
“La visión de Grupo Cumbres es excelente. La oportunidad de brindar la posibilidad de adquirir vivienda de gran calidad ha sido un éxito. Como desarrollador, mi experiencia ha sido muy grata gracias a la creciente plusvalía de la zona”, expresa Carlos Constandse.
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