De acuerdo con la Real Academia de La Lengua Española se entiende por pecado aquello que se aparta de lo recto o que falta a lo que es debido. Apegándonos a esta definición encontramos muchos pecados previos o durante todo el proceso de construcción de centros comerciales. El pecado original surge cuando la desarrolladora cae en la tentación de iniciar un proyecto sin contar con un estudio de mercado. Es fácil para muchos inversionistas pensar que la investigación es un gasto innecesario y que tener en operación otros desarrollos comerciales será suficiente para enfrentar los retos del futuro. Si bien es cierto que no hay inversiones seguras, se deben poner todos los medios que estén en nuestras manos para minimizar los riesgos. Entre los temas claves a considerar se encuentran: la delimitación del área de influencia, antecedentes e infraestructura, exploración de las características poblacionales, detección de los principales centros económicos y de la competencia, aplicación de encuestas, conteo de afluencia peatonal, vehicular y muchos otros aspectos de interés.
Abordado el origen de todos los males durante la construcción de centros comerciales, desde el punto de vista del mercado, nos enfocaremos en lo que llamamos “los pecados capitales” que provocan la condena de las grandes desarrolladoras.
Soberbia
En los últimos años la demanda de servicios en el país aumentó de manera significativa, por lo que un gran número de desarrolladoras se enfrentan al reto de crear cada vez más centros comerciales en menor tiempo. Sin embargo, la exigencia por contar con estas opciones comerciales a la brevedad es la causa de que los estándares de calidad no se cumplan del todo. Esto puede causar la incomodidad de las personas y provocar procesos judiciales severos tanto de carácter civil como penal para los responsables.
Gula
Otro error común es construir un espacio grande dentro del desarrollo destinado a un restaurante, supermercado o algún otro “negocio ancla” de prestigio. A veces el inversionista considera que una marca de este tipo es garantía para incrementar la afluencia de personas, pero en la práctica esto no siempre es cierto. Conocer previamente las opiniones de nuestro mercado potencial mediante encuestas nos permitirá definir la mezcla adecuada de negocios para lograr una propuesta diferente.
Avaricia
Ahorrar es bueno siempre y cuando no se caiga en el exceso. Muchas constructoras optan por utilizar materiales de muy baja calidad con el afán de optimizar recursos, pero en el mediano plazo puede traer repercusiones graves. Cerrar un local o, peor aún, el centro comercial completo por reparaciones implica pérdidas exorbitantes en las que cada minuto cuenta.
Pereza
Uno de los errores más frecuentes viene de la desidia y pereza de obtener el cálculo exacto de la cantidad de clientes potenciales que espera el centro comercial. Parecería no ser tan grave, aunque sin este dato la construcción del estacionamiento puede ser insuficiente y nos encontramos con centros comerciales que delimitan los espacios para cada automóvil de manera desproporcionada.
Ira
La competencia es sana pero cuando ésta se convierte en desleal se asemeja a la ira. La planificación de los espacios debe pensarse para una gran variedad de empresas, que aunque sean del mismo giro tengan la garantía de que hay un mercado interesante para cada una. Recordemos que la competencia es necesaria pero nunca en demasía.
Envidia
No se puede negar lo tentador que resulta hacer una réplica exacta de aquellos grandes proyectos comerciales reconocidos internacionalmente. No obstante, debemos recordar que cada mercado tiene sus particularidades y que, a pesar de que también en nuestro país hay proyectos majestuosos, éstos deben tropicalizarse a los usos y hábitos de nuestra población.
Lujuria
En este caso el orden de los factores sí altera el producto. La ubicación de los locales puede ser un aspecto diferenciador para determinar el éxito o el fracaso del centro comercial. El acomodo o movimiento de los espacios comerciales puede ser tan estudiado como el manejo de las piezas en un tablero de ajedrez.
Paraíso
El escenario ideal para todo centro comercial es el de tener todos sus locales ocupados, e incluso contar con una lista de espera de espacios. Esto es posible, pero es necesario que las tiendas, restaurantes, centros de entretenimiento y demás negocios se hayan construido en un ambiente planeado. Como bien dice la frase “el diablo está en los detalles”, y si las desarrolladoras cometen el pecado de omisión en cuanto a datos del mercado su destino será llegar a un lugar lleno de torturas y sufrimiento, que en este artículo ni siquiera nos atrevemos a mencionar.
Hace unas semanas encontré uno de esos reportes que nos hacen reflexionar sobre el futuro de los viajes y el turismo, y sobre el poco o mucho trabajo que llevamos para atender las tendencias actuales del mercado.