Metamorfosis natural

por Latitud21 Redacci贸n

Nacido con una vocaci贸n ecotur铆stica,聽Tulum comienza a ser nido de聽inversiones inmobiliarias bajo un concepto eco chic de hasta 1,500 mdd
Conforme fueron desarroll谩ndose, Canc煤n y Playa del Carmen adquirieron una fisonom铆a y tendencia hotelera que no encontr贸 eco en el 煤ltimo destino de la Riviera Maya. Tulum, a diferencia de sus antecesores, creci贸 de forma rudimentaria, con mayor atractivo para quienes prefieren el contacto con la naturaleza antes que el lujo. Su rezago en servicios p煤blicos e infraestructura urbana moldearon una propuesta de peque帽os hoteles ecol贸gicos que a la fecha suman 120.
Fue esta condici贸n que le determin贸, parad贸jicamente, una inimaginable vocaci贸n, la de lujo eco chic.
Con respecto de Canc煤n, e incluso la Riviera Maya, la Zona Hotelera tulumense mantiene el sistema de Plan Europeo, y no es fortuito. En los 煤ltimos a帽os los renglones tur铆sticos que han mostrado mayor dinamismo a nivel mundial son el turismo de aventura, ecoturismo y turismo cultural, del cual Tulum tiene mucho que ofrecer.
Estas tendencias marcaron el camino de este destino, que en sus 70 kil贸metros de litoral cuenta con m谩s de ocho mil habitaciones, logrando convertirse en un sitio exclusivo, llamativo para personalidades como el magnate ingl茅s Sir Richard Branson, due帽o de Virgin Airlines, o la actriz Demi Moore. Estas caracter铆sticas atrajeron a los desarrolladores inmobiliarios, tanto en el sector de exclusivos centros dedicados al wellnes como al residencial de villas y departamentos.
Ejemplo de ello es Grupo Maya Zam谩, presidido por Rodolfo Rosas quien ha sabido valorar en toda su dimensi贸n el potencial de Tulum, y muestra de ello es el proyecto Aldea Zam谩, fincado en la zona desde 2007 con una inversi贸n de 120 mdd. Respaldado por un grupo de inversores originarios de Yucat谩n, Rosas conoce bien las fortalezas y debilidades de la zona avalado por su experiencia como desarrollador en Playa del Carmen desde 1985. Desde 2003 sienta sus bases en Tulum donde tom贸 las riendas de la Asociaci贸n 鈥淯nidos por Tulum鈥, que logr贸 reunir a expertos mundiales, nacionales y locales del urbanismo, quienes coincidieron en un manifiesto que compromete tanto a desarrolladores como a las autoridades a contribuir en la construcci贸n de un destino 煤nico basado en el respeto al medio ambiente y la sustentabilidad.
Si bien en los 煤ltimos cinco a帽os el noveno municipio del estado se ha convertido en im谩n de inversiones inmobiliarias que alcanzan los 1,500 mdd, por esta industria su suerte podr铆a verse interrumpida de no actuar de tajo en tres temas puntuales que podr铆an ser inhibidores de su desarrollo: la falta de infraestructura urbana, rezago en la implementaci贸n de instrumentos de ordenamiento y la falta de certidumbre jur铆dica en la tenencia de la tierra, a decir de especialistas. Por ejemplo, s贸lo el 14% de una poblaci贸n de 29 mil habitantes est谩 conectada al drenaje sanitario, inexistente en la zona costera donde se usan sistemas ya sea de fosa s茅ptica o humedal artificial, pero se desconoce la eficacia real de los mismos, de acuerdo con Fernando P茅rez Castillo, gerente operativo del Comit茅 de Cuenca de Tulum.
Por otra parte, la a帽eja incertidumbre jur铆dica en la tenencia de la tierra en la codiciada Zona Hotelera sigue generando disputas. Restaurantes y hoteles han sido instalados en predios invadidos, cuyos due帽os no los han logrado recuperar pese a contar con los t铆tulos de propiedad. Y en m谩s de una d茅cada no se han podido concretar los diferentes instrumentos de regulaci贸n de la tierra, como el Programa de Ordenamiento Ecol贸gico Local (POEL) o el Programa de Desarrollo Urbano (PDU), puesto que a煤n se mantiene vigente el del municipio de Solidaridad. Ambos programas ser谩n determinantes para conducir la avalancha de inversiones que est谩n al acecho del nuevo para铆so inmobiliario.


Tulum, una vision compartida

Rodolfo Rosas, del Grupo Maya Zam谩
鈥淭ulum es uno de los pocos lugares del mundo que quedan como destino. Tiene un potencial impresionante que la gente todav铆a no termina de dimensionar. Expertos del turismo me dicen que son pocos los lugares en el mundo como Tulum, porque tiene cultura, historia, un medio ambiente y gente incre铆bles. Formo parte de un proyecto que se llama 鈥淯nidos por Tulum鈥, a trav茅s del cual convocamos a expertos internacionales, que han visto los fracasos y los 茅xitos de muchos destinos en el mundo. Compartimos experiencias con expertos de Australia, de Alemania, de Canad谩, de EU, urbanistas especializados desde M茅xico, invitamos tambi茅n a todo el sector ambientalista de Tulum para analizar qu茅 es lo que quer铆amos para el municipio, hasta que coincidimos todos en una misma visi贸n. As铆 fue como despu茅s de dos d铆as creamos un manifiesto, firmado en julio de 2011 por el gobernador Roberto Borge, por la autoridad municipal y por los participantes. Esta declaraci贸n nos da un respaldo para poder tener una misma visi贸n con la autoridad y as铆 poder realizar los planes y acciones que necesita el municipio. Justamente hemos estado solicitando actualizar el nuevo Plan de Desarrollo Urbano (PDU) el Programa de Ordenamiento Territorial (POET) y publicar el Reglamento de Imagen Urbana, porque de alguna forma es el instrumento que proporciona la identidad al destino鈥.

Aldea Zama, de lujo

鈥淎ldea Zam谩 es un gran desarrollo inmobiliario de lotes urbanizados con todos los servicios, drenaje entubado, agua potable, drenaje pluvial, electrificaci贸n subterr谩nea, telefon铆a voz y datos, alumbrado publico, calles pavimentadas, andadores, 谩reas verdes, estacionamientos, con lotes residenciales, condominales, mixtos, comerciales y macrolotes para desarrolladores. La empresa propietaria del desarrollo es Maya Zama SA de CV, conformada por empresarios yucatecos quienes desde a帽os atr谩s le hemos apostado tambi茅n al estado de Quintana Roo, como Emilio D铆az Castellanos, Roberto Kelleher Vales, Manuel Palma Rodr铆guez, Carlos Palma Rodr铆guez, Juan Enrique C谩mara Sol铆s, Fernando Mantec贸n Rojo y Oswaldo Millet Palomeque. Comenzamos a construir en 2007 con una inversi贸n de 140 mdd, es decir, unos mil 750 mdp, en una superficie de 120 hect谩reas, el cual presenta actualmente un avance del 65%.
鈥淎ldea Zam谩 es un desarrollo abierto que pretende dar la pauta a la calidad para futuros desarrollos en la zona y as铆 Tulum se distinga por su planeaci贸n Urbana. La segunda etapa se desarrollar谩 en una superficie de 260 hect谩reas colindante al oriente del Aldea Zam谩, donde se desarrollar谩 un proyecto con vocaci贸n tur铆stica, haciendo sinergia con las inversiones existentes en la zona hotelera. 脡sta se encuentra en etapa de planeaci贸n y maduraci贸n del mercado鈥, argumenta Rodolfo Rosas.

Impulsor del desarrollo

鈥淢e siento un promotor del cuidado del medio ambiente, de la necesidad de cubrir la demanda de inversi贸n en drenaje sanitario y el tratamiento de las aguas residuales de la poblaci贸n de Tulum. Actualmente existe una planta de tratamiento en Tulum y ahora lo que falta es empezar a construir el sistema de drenaje para empezar a canalizar las aguas hacia la planta de tratamiento. Aldea Zam谩 cuenta con todos los servicios: drenaje y agua potable. El Gobierno del Estado est谩 haciendo las inversiones para canalizar las aguas negras a la planta por lo que temporalmente estamos transportando con pipas las aguas a la planta de tratamiento. De esta manera nuestro desarrollo no est谩 contaminando absolutamente nada el manto fre谩tico. Sabemos que el gobierno est谩 consciente de este problema, me consta que el a帽o pasado ya hab铆a partidas presupuestales autorizadas para empezar a hacer la segunda etapa del drenaje; estoy seguro que es un tema que se va a resolver鈥.

La tierra es de quien鈥

鈥淓n Tulum la colindancia a la zona arqueol贸gica fue declarada zona natural protegida por lo que tiene problemas de certeza jur铆dica de la tierra. Existe una resoluci贸n jur铆dica que establece que esos son terrenos nacionales, por tanto quienes compraron sab铆an que hab铆a un riesgo. El 谩rea donde se ubica Aldea Zam谩 no tiene absolutamente ning煤n conflicto, porque es un terreno que era del Gobierno del Estado. Una de las cosas que yo he propuesto es crear un Instituto Municipal de Planeaci贸n Urbana (IMPLAN) como existe en varios municipios para poder planear con una gran visi贸n a mediano y largo plazo, y dejar a la autoridad municipal que sea la que vigile el cumplimiento de los planes y reglamentos鈥.
Emilio D铆az, socio
鈥淓n lo personal yo le he apostado a todo lo que es Quintana Roo, desde hace 50 a帽os, primero a trav茅s de General Motors, del que somos distribuidores, y ahora con el proyecto Aldea Zam谩, donde participo con algunos amigos. Y esta nueva apuesta es porque pensamos que lo 煤ltimo que existe y lo que consideramos la perla m谩s dorada de todo el Caribe mexicano es precisamente Tulum, por eso decidimos hacer este proyecto.
鈥淐on Aldea Zam谩 tratamos de emular y hacer sinergia con el exitoso desarrollo Country Club M茅rida, en el que tambi茅n muchos de nosotros participamos en sociedad, salvo que ahora haciendo un proyecto r煤stico, tropical, dirigi茅ndolo al mercado tur铆stico. Aqu铆 no tratamos de complementarlo con un campo de golf design, las bellezas de Tulum valen por s铆 mismas y no las tiene ning煤n otro lugar que yo conozca. Tulum es otro destino diferente a Canc煤n, como lo es Cozumel, la Riviera Maya, y de hecho es el fin de 茅sta. Por su composici贸n, atractivos y personalidad propia se est谩 convirtiendo en el nuevo destino tur铆stico de Quintana Roo鈥.

Juan C谩mara, socio
鈥淓ste es un proyecto que empezamos a visualizar desde el 2006, y la idea era generar un 谩rea en Tulum que tuviera la infraestructura necesaria de una ciudad de primer mundo. Encargamos un proyecto muy ambicioso a la empresa estadounidense EDSA, la n煤mero uno en planeaci贸n de comunidades y responsable de famosos proyectos como La Palma de Dubai, Disney de Orlando y Punta Mita, por mencionar algunos. De su propuesta se lograron 谩reas preconcebidas para el futuro. Se puso la infraestructura subterr谩nea y se utilizaron materiales de primera para crear un producto duradero y de excelente calidad. Establecimos 谩reas residenciales, condominales, comercial y un corredor peatonal de 600 metros, cada una muy bien definida y separada una de otra. En resumen, con Aldea Zam谩 creo que culmin贸 la experiencia de los ocho socios en materia inmobiliaria, con una propuesta sustentable que contribuir谩 definitivamente a la plusval铆a de Tulum como destino de lujo鈥.

Manuel Palma, socio
鈥淔ue todo un reto empezar la construcci贸n del proyecto porque nos llev贸 a帽o y medio cumplir con todos los requerimientos y reglamentos de construcci贸n, tratando de conservar el aspecto natural. Le hemos dado m谩s del 35% de 谩reas verdes al desarrollo y tenemos departamento especializado en biolog铆a con el que desde el 2007 mantenemos un vivero. Hasta hoy hemos entregado dos mil plantas y ayudado a reforestar parte de la ciudad. Decidimos usar materiales de la regi贸n en varias 谩reas; en el caso de las vialidades s贸lo en las avenidas principales usamos concreto pensando en su durabilidad. El fraccionamiento cuenta con servicios de primer nivel porque la empresa tiene una finalidad muy precisa que es cumplir con las normatividades al 100%鈥.

Hablan los inversionistas

INMOBILIARIOS

Jonathan Ellerby, CEO Tao Living
鈥淓l desarrollo de 400 unidades, que va en su segunda fase de cuatro y con un 50% del total vendido, ubicado dentro de Bah铆a Pr铆ncipe, est谩 enfocado al cuidado del cuerpo y del esp铆ritu, en un ambiente urbanizado, con acceso a los servicios del hotel y a nuestro Wellness Center. La idea fue crear un sitio conectado con la naturaleza, cerca del mar, y Tulum tiene una ubicaci贸n geogr谩fica que lo hace especial, porque adem谩s de las playas tiene zonas arqueol贸gicas, un clima excepcional y a la vez la cercan铆a con una cultura viva que es la maya. Por esas caracter铆sticas nuestros clientes son principalmente estadounidenses y canadienses que desean una segunda casa de descanso o de retiro, pero tambi茅n tenemos el mercado de parejas j贸venes con o sin hijos que llevan un estilo de vida saludable鈥.

David Kaplan, Broker
Coldwell Banker/Inversionista
鈥淓n asociaci贸n con desarrolladores estamos apostando por la construcci贸n de viviendas ecol贸gicas en medio de la selva con el proyecto IK Balam. Son 65 lotes de m谩s de una hect谩rea, pero la vivienda est谩 construida en cinco por ciento de la extensi贸n porque el restante 95% debe preservarse. Hasta el momento hemos comercializado m谩s del 60%. Utilizamos sistemas solares, tratamiento de aguas negras ecol贸gico y mucho espacio para el contacto con la naturaleza, esa es la tendencia que est谩 caracterizando a Tulum, que desde el punto de vista inmobiliario est谩 hirviendo, precisamente porque tiene una diversidad muy interesante. Sin embargo, a煤n tiene muchas situaciones legales que asustan a los inversionistas porque no tienen todas las bases, pero el municipio ya est谩 entrando a una etapa de regularizaci贸n y reordenamiento de su infraestructura urbana鈥.

Guadalupe Dur谩n,
presidenta AMPI Tulum
鈥淓l atractivo principal de venta en Tulum es el entorno natural, esto gracias a las restricciones en construcci贸n; por ejemplo, en los terrenos s贸lo se puede ocupar el 30% de la superficie total. Como resultado, hay desarrollos de cinco hect谩reas que tienen dos hect谩reas de construcci贸n y el resto se deja para el goce y disfrute de los propietarios. Este es el plus de Tulum, aunque a煤n falta seguir trabajando en el aspecto de la certidumbre jur铆dica debido a que hay predios en la zona costera que est谩n invadidos, y por tanto los propietarios no pueden hacer uso de sus terrenos鈥.

HOTELEROS
Pedro Pueyo, presidente Grupo Oasis
鈥淔uimos de los primeros en la zona con Oasis Akumal porque era un lugar tranquilo con una playa y un paisaje que no se pueden encontrar en otra parte del mundo. Al retomar las operaciones del hotel en 2012 decidimos convertir la propiedad en un producto m谩s sofisticado con dos ambientes que suman 315 habitaciones bajo operaci贸n directa del grupo. En enero de 2013 reingresamos bajo el nombre de Oasis Tulum para contribuir al posicionamiento del destino tras una fuerte inversi贸n en marketing y promoci贸n鈥.

David Graziano, socio Hotel Ahau Tulum
鈥淒esde hace 10 a帽os conoc铆 la zona y me encant贸, entonces vi la oportunidad de asociarme con mexicanos para poder desarrollar el hotel. Debo decir que como extranjero concretar el proyecto fue dif铆cil, lo primero fue entender la legislaci贸n, diferente a la de mi pa铆s, como el hecho de que no puedes ser directamente propietario de la tierra, adem谩s la cantidad de tr谩mites en el municipio, con el estado y en instancias federales me parecieron complejas, pero respeto la legislaci贸n y finalmente desarrollamos el hotel de 26 caba帽as鈥.

Versi贸n oficial

Jorge Portilla, secretario
general Ayuntamiento de Tulum
鈥淒esde el ayuntamiento buscamos que se respeten los lineamientos de construcci贸n, como el n煤mero de cuartos por hect谩rea, porque nuestra idea como gobierno local no es permitir devastaci贸n ni grandes proyectos. Adem谩s existe ya certidumbre jur铆dica en la tenencia de la tierra, por lo que en Tulum hay proyectos importantes que por ejemplo se centran en el sector de BB Boomers de Estados Unidos y Canad谩. El otro mercado que est谩 interesado es originario de Yucat谩n y Campeche, que desean invertir en segundas casas en la zona y quieren tener una propiedad en este destino鈥.

  • LOS PENDIENTES
  • En Tulum a煤n no se han resuelto los conflictos por el trazo del Pol铆gono del Parque Nacional, decretado en 1981, y la Zona de Monumentos Arqueol贸gicos Tulum, decretado en 1993, abarcando entre ambos 664 hect谩reas, y en cuyas delimitaciones se dicen due帽os de terrenos 69 personas, quienes afirman que si bien dicho pol铆gono fue expropiado el trazado es err贸neo y nunca se dieron las indemnizaciones respectivas, adem谩s de que varios de ellos cuentan con t铆tulos de propiedad.
  • 聽La 煤ltima actualizaci贸n del Programa de Ordenamiento Ecol贸gico Territorial (POET) fue en 2001, y por decreto debi贸 hacerse otro cinco a帽os despu茅s, es decir, en 2006; sin embargo, la actualizaci贸n no pudo llevarse a cabo. En 2008 se volvi贸 a dejar pendiente este requisito y a la fecha a煤n no se cumple. Por otra parte, actualmente se realizan reuniones para concebir el POEL que ser铆a exclusivo para Tulum.
  • En lo que respecta al Plan de Desarrollo Urbano (PDU) a煤n lo rige el de Solidaridad, actualizado en 2006, y que reconoce las 664 hect谩reas del Pol铆gono del Parque Nacional.

Los ambientalistas

Fernando P茅rez Castillo,
gerente operativo del Comit茅聽de Cuenca de Tulum
鈥淟a situaci贸n del drenaje en Tulum es un reto. Lo que hace falta es que m谩s gente se conecte a la planta de tratamiento, porque solamente el 14% de la poblaci贸n lo ha hecho, mientras los hoteles de la costa tienen fosa s茅ptica o humedales, pero no todos funcionan bien, la idea es que todos utilicen el mismo sistema. Por ello estamos haciendo talleres de capacitaci贸n con el Instituto Mexicano de Tecnolog铆a del Agua (IMTA) y de igual forma con el municipio de Tulum realizamos un censo al respecto, porque mientras m谩s poblaci贸n y turistas haya en la zona el da帽o a los mantos acu铆feros y al mar se recrudece鈥.

Una luz en la oscuridad

Melisa Mendoza, coordinadora
de la Gu铆a de Planeaci贸n, Dise帽o聽y Construcci贸n Sustentable聽en el Caribe Mexicano
鈥淓n un esfuerzo conjunto entre Amigos de Sian Ka麓an, The MesoAmerican Reef Tourism Initiative (Marti) y el Gobierno del Estado se elabor贸 la gu铆a como una herramienta b谩sica, especialmente para los inversionistas. Es una recopilaci贸n de las leyes, reglamentos y planes ambientales y urbanos, as铆 como la delimitaci贸n de las 脕reas Naturales Protegidas, de manera que el inversor tenga una primera idea de qu茅 hacer o por d贸nde comenzar, de acuerdo con las normativas. Lo que se busca es por un lado generar la certeza y protecci贸n de la inversi贸n econ贸mica de las construcciones y por el otro la conservaci贸n del medio ambiente y el entorno natural, en busca de evitar las malas pr谩cticas y los problemas jur铆dicos debido a la desinformaci贸n鈥.

Jan Peter Schenmel, director
general de la Agencia Alemana聽de Desarrollo en M茅xico
鈥淟a pregunta inicial sobre el desarrollo tur铆stico inmobiliario ser铆a, 驴por d贸nde quiere ir Tulum? La agencia puede asesorar en materia ambiental, pero la decisi贸n final depender谩 de lo que la comunidad quiera crear, ya sea mantener un destino ecotur铆stico o un desarrollo mucho m谩s grande, eso depende tambi茅n del concepto que tengan de sustentabilidad. Si se busca que el desarrollo tur铆stico inmobiliario sea motor de la econom铆a, tendr谩n que tomar en cuenta que un destino inmobiliario con precios altos propicia menos gente por kil贸metro cuadrado, entonces el impacto sobre el medio ambiente puede ser mucho menor, pero a su vez ser谩 menor la generaci贸n de empleos, son aspectos que se tienen que evaluar鈥.

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